Madrid, Barcelona… ¿Se puede contener el precio del alquiler de la vivienda?

El auge del mercado del alquiler en España gusta y preocupa casi a partes iguales. Un fuerte aumento de la demanda y una oferta escasa han desembocado en una escalada de las rentas, sobre todo en Barcelona y Madrid. En el sector nadie habla de una posible burbuja, sino de desequilibrio entre oferta y demanda. Pero esta descompensación ha hecho saltar las alarmas en las grandes ciudades, que son las más perjudicadas, hasta el punto que los Ayuntamientos de Madrid y Barcelona han pedido al Gobierno que cambie la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para que regule el precio e impida incrementos desmesurados. Ante esta coyuntura, la vivienda en alquiler, presente ya en más del 20% del parque residencial en España (y subiendo), se ha convertido en toda una olla a presión y ha surgido el controvertido debate del intervencionismo de las rentas.

Para Josep Maria Montaner, concejal de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona. “Se trata de evitar una especulación excesiva y establecer unas reglas del juego claras y buenas para toda la sociedad“. Según datos del Consistorio, el precio de los alquileres en Barcelona crecieron un 6% en 2015 y en torno a un 8% en 2016. Montaner plantea crear índices de precios medios (máximos) en los distritos y barrios más populares, en los que el arrendamiento turístico está expulsando a los vecinos. “No entramos en el lujo ni en zonas en las que no hay problemas”, aclara.

De este modo, la experiencia de cualquiera que se haya acercado últimamente a un portal inmobiliario para intentar alquilar un piso, puede constatar la fractura del mercado español. Barcelona (+43%) y Madrid (+26%) lideran una corta lista de ciudades con aumentos acelerados durante 2015 y 2016, seguidas por Málaga (+26%), Palma (+24%) y Valencia (+23%). En términos generales, la gran mayoría de las capitales de provincia en las zonas turísticas costeras ha experimentado un aumento moderado de los precios de alquiler (5-7% anual), mientras que las ciudades del interior y regiones como Galicia parecen estar desconectadas. Algunas como Jaén o Ciudad Real continúan incluso en valores mínimos, con precios por debajo de los cinco euros por metro cuadrado. En este sentido, Barcelona y Madrid son el exponente máximo de un nuevo régimen de acumulación territorial desigual.

Madrid y Barcelona, o la epopeya de alquilar una vivienda

El aumento de los precios de los pisos en alquiler en Madrid y Barcelona no se explica desde el lado de la demanda interna. No se observan flujos de inmigración o movilidad territorial a nivel regional con potencial de alterar la cifra de hogares, prácticamente estanca en Barcelona y en leve aumento en Madrid. El auge tampoco deriva de un incremento significativo en la renta disponible de los hogares. Si bien el paro en ambas ciudades es inferior al promedio estatal, la suma salarial de los trabajadores sigue sin alcanzar los valores de hace una década y la renta disponible de los hogares no se ha recuperado de los efectos de la larga crisis económica. Debido a ello, los altos precios implican la necesidad de invertir una proporción más alta de la renta disponible que nunca para alquilar una vivienda. Dos factores principales, según los expertos, proporcionan explicaciones sobre cómo ha surgido esta controversia:

– Por un lado, cabe destacar la profunda transformación estructural del mercado de vivienda en los últimos años. Los más de 100.000 desahucios que se han producido en Madrid y Barcelona han ido nutriendo, en paralelo a las quiebras de promotoras y empresas constructoras, la cartera de viviendas en manos de bancos y cajas. Después del rescate bancario, una gran parte de estas viviendas pasaron a ser gestionadas por el ‘banco malo’ que es la Sareb. Al igual que la banca comercial, esta entidad ha emprendido diferentes métodos y vías para vender las viviendas adquiridas a fondos transnacionales de inversión. Debido a cambios legislativos que acompañaron las ventas de los años 2013, 2014 y 2015, existen fuertes incentivos fiscales para que los fondos conviertan las propiedades adquiridas íntegramente en alquileres (el caso de las Socimis). Sin embargo, cuando los fondos de inversión son los caseros (actúan diferente que un propietario individual) saben perfectamente cómo maximizar sus ingresos. Esto explica porque en Madrid algunos barrios periféricos con altas tasas de desahucios como Carabanchel, Vallecas o Tetuán padecieron los mayores aumentos del alquiler, al igual que Sant Martí y Sant Andreu en Barcelona.

– Por otro lado, es importante resaltar el efecto que ha tenido el alquiler turístico de viviendas. Así, este tipo de oferta posee en los portales inmobiliarios especializados en arrendamientos turísticos un stock destacable, por ejemplo en Ciutat Vella en Barcelona o en el Distrito Centro en Madrid, donde miles de viviendas han sido sustraídas del mercado del alquiler tradicional por el alquiler turístico, en su gran mayoría durante los últimos dos años. La cifra equivale respectivamente al 10 y 7% de todas las viviendas y explica la razón por la cual ambos distritos sean los que mayor rentabilidad por metro cuadrado ofrecen. Sin embargo, el efecto directo del arriendo turístico se percibe de forma escalonada en muchos otros barrios de ambas ciudades. Además, es necesario incluir en este análisis los efectos indirectos que suceden por la expulsión de población a otros barrios, por no poder competir con el aumento de las expectativas de rentabilidad por los propietarios.

En consecuencia, estas transformaciones del mercado de la vivienda implican que la situación de emergencia que se percibe actualmente es solamente el inicio de un nuevo capítulo en los interminables circuitos de acumulación, basados desde hace décadas en la vivienda. Dada la importancia para la cohesión social y frente a lo improbable que la situación actual se termine paliando por sí misma, serían necesarias intervenciones políticas que necesariamente velarían por el bien común:

  1. Regular las rentas del alquiler: Varios gobiernos del entorno europeo han ido tomando nota de situaciones parecidas. Con el fin de parar la escalada de los alquileres, el gobierno irlandés ha proclamado a las ciudades de Dublín y Cork como “zonas con presión de rentas”, impidiendo todo aumento de los alquileres por encima del Índice de Precios de Consumo (IPC). Y en Alemania se ha introducido una regulación que define estrictamente el margen legal de incremento.
  2. Gravar la usurpación de las viviendas por usos turísticos: Lo que ocurre en la transformación, en muchos casos irregular, de viviendas en alquileres turísticos es la explotación individual de rentas derivadas del atractivo turístico de una ciudad. Este atractivo es producido por todos los vecinos así como por el pasado histórico-arquitectónico, por lo cual las rentas generadas deberían igualmente revertir y dejar un beneficio para la sociedad en general. Sería esencial desarrollar una novedosa aproximación administrativa a los ingresos que se generan por el alquiler turístico, aplicando un gravamen suficientemente alto para reducirlo o paliar sus efectos, destinando los ingresos íntegramente a aliviar la presión económica que causa.

Estas dos intervenciones deberían ser flanqueadas por otras actuaciones que abordan la escasez estructural de vivienda asequible. En este sentido es preciso activar de inmediato el enorme stock de vivienda vacía, que en Madrid y Barcelona se estima en varios cientos de miles de viviendas. Y por otro lado, es necesario fomentar el aumento en la provisión de vivienda social, sea mediante la adquisición de viviendas por los consistorios, la construcción de vivienda nueva o un apoyo decisivo a cooperativas de vivienda sin ánimo de lucro. A raíz de la creciente inestabilidad en el mercado laboral, a grandes capas de la población no les queda ninguna otra opción que arrendar. La implementación de políticas públicas será clave para garantizarles el acceso a una vivienda digna, que es un derecho reconocido constitucionalmente.

Cataluña: el palo y la zanahoria

En este sentido, es el Gobierno de Cataluña quien ha ido más lejos: castigará a quien alquile caro. La comunidad establecerá a partir de primavera un índice de referencia del alquiler, que marcará el precio orientativo por metro cuadrado teniendo en cuenta la superficie, antigüedad del edificio, las características de la vivienda y su localización. En los próximos dos meses se trabajará en la fórmula matemática.

La herramienta bonificará o penalizará fiscalmente al propietario en el impuesto de bienes inmuebles (IBI), en la parte autonómica del IRPF y en las obras de rehabilitación, e incluso las viviendas vacías en Cataluña podrán evitar sanciones si se están alquilando a “precio de tabla”. “Si el alquiler se ofrece por debajo del índice de referencia, el incentivo será positivo, y si el precio se encuentra por encima, el incentivo será negativo“, explican en la Cátedra de Vivienda de la Universitat Rovira i Virgili (URV) (nombrada Cátedra Unesco para el Derecho a la Vivienda), que, de la mano de su director, Sergio Nasarre, ha coordinado el grupo de trabajo cuyas conclusiones ha tomado como referencia la Generalitat.

Así, el alquiler en España gana peso. “Se ha pasado de una cuota del 17,9% en 2001 al 22,3% en 2015”, señala José Peral, director de comercialización y marketing de Solvia, que constata que el alquiler vive un cambio de tendencia. Y también de “convergencia del mercado hacia volúmenes y precios medios de otros países europeos”, dice David Calzada, consejero delegado de la socimi Vbare. Calzada calcula que los precios en Madrid y Barcelona continuarán creciendo de manera sostenida, aunque a tasas más contenidas. El alza para este año superará el 7% en ambas ciudades, prevé Oscar Bellette, consejero ejecutivo de Inveriplus.

A pesar de ello, los creadores del índice consideran que España sigue teniendo el mercado de alquiler más bajo de Europa Occidental. Y además “es disfuncional, caro, de poca calidad; tenemos más de un 40% de alquiler en el mercado negro y más de 3,5 millones de viviendas vacías“, dice Nasarre. Ante este panorama, “era necesario repensar por completo el mercado del alquiler y lo que hemos hecho es inspirarnos en los tres países que tienen modelos más funcionales, Alemania, Suiza y Austria. Los tres tienen contratos indefinidos de alquiler y un sistema de renta referenciada”. No obstante, algunos expertos niegan la mayor. “Se tiende a pensar que la oferta puede aumentar si se ponen las viviendas que están vacías. Sin embargo, la demanda no siempre se concentra en las zonas donde hay stock“, dicen en Solvia. Por ejemplo, en Madrid, País Vasco y Cataluña, el porcentaje de pisos vacíos está por debajo del 10%.

De este modo, Cataluña pretende aplicar el nuevo índice de manera gradual, comenzando en los municipios con mayor demanda. Son 115, entre ellos Barcelona y su área metropolitana, aunque será cada Ayuntamiento quién apruebe si se acoge o no a las tablas diseñadas por la Generalitat. El objetivo no es solo controlar los precios y aportar transparencia, sino también movilizar stock. “Los propietarios podrán alquilar la vivienda a inquilinos que no tendrán ningún motivo para marcharse a otros pisos del mismo barrio porque todos costarán más o menos igual, fidelizando así al inquilino. Además, los propietarios tendrán la oportunidad de subir la renta más allá de las tablas por rehabilitación“, explica Nasarre.

Dudas y desconfianza

Pero la medida plantea muchas dudas y desconfianza entre los agentes del sector. “Es una medida inútil y contraproducente que provocará el aumento del mercado negro y las viviendas vacías“, considera Sergi Gargallo, director general de Alquiler Seguro. En la misma línea se pronuncian en la socimi Vbare: “Cabe esperar que cualquier regulación limitadora sobre los alquileres declarados aumente la ya alta proporción estimada de los no declarados”, señala David Calzada, su consejero delegado. Cree que “el futuro debería pasar por la creación de una oferta capaz de surtir a una demanda sin distorsiones en precios“.

Hoy, con la actual presión fiscal sobre el alquiler, no compensa no declarar el alquiler, y si dicha presión fiscal aumentase, crecería el alquiler negro“, manifiesta el consejero ejecutivo de Inveriplus, Oscar ­Bellette. Otros expertos creen que el mercado se irá regulando. “Los precios tienen un mecanismo de ajuste semiautomático que es el pago mensual de la hipoteca. Si suben demasiado, los inquilinos preferirán la deuda y viceversa”, argumentan en Cushman & ­Wakefield.

A la hora de proponer recetas, todos coinciden en la necesidad de un mercado profesionalizado, con la entrada de las socimis. “En España hay 3,8 millones de viviendas de primera residencia en alquiler y el 97% está en manos de particulares“, según José Peral, de Solvia.

Fuentes: elmundo.es y elpais.com

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