¿Vas alquilar tu piso en vacaciones? Claves para el máximo de rentabilidad

Cuando las fiestas navideñas ya comienzan a quedar lejos y la mayoría de los españoles tiene la mente puesta en finalizar cuesta de enero sin ningún contratiempo, publicitar un alojamiento vacacional de alquiler parece no tener ningún sentido. ¿Quién va a querer reservar un piso en alquiler de vacaciones cerca de la playa mientras las temperaturas caen por debajo de los 0 grados e incluso en Dénia o Jávea en Costa Blanca, la nieve ha llegado a estar a orillas del mar?. La Semana Santa es todavía una quimera y el verano ni siquiera se vislumbra. No obstante, la experiencia de algunas de las empresas que gestionan viviendas en alquiler vacacional, avala la tesis opuesta: para sacarle la máxima rentabilidad a un alojamiento turístico, las primeras semanas del año, en muchos casos, es un momento clave para acometer unas mejoras y empezar a promocionar la vivienda para obtener provecho de un buen número de viajeros previsores que comienzan a planificar sus vacaciones con tiempo (sobre todo extranjeros) buscando una buena ubicación y buena relación calidad/precio.

Reformar, amueblar bien y optimizar el gasto energético

Según un informe de HomeAway, el año pasado, algo más de la mitad de los propietarios ha destinado a la manutención de la propiedad los ingresos generados por la renta. Uno de los gastos más importantes que se intenta optimizar es el gasto energético, que tal y como están los precios, es un coste a tener en cuenta. Para Jannich Petersen, director de Vacaciones España, estima que las actuaciones de mejora sobre el gasto energético generan un ahorro del 20%, aunque concede que “la disponibilidad de dinero y la idoneidad de los tiempos o plazos para llevar a cabo las medidas” son los mayores condicionantes a la hora de decidir si hacerlo o no.

Así, se sugiere comenzar con lo más sencillo, como “usar bombillas LED en toda la vivienda, así como programadores de luz; colocar atomizadores de agua; y comprar o reponer los electrodomésticos de categoría A o superior. Si se quieren evitar obras para instalar el aire acondicionado, se puede utilizar un aparato portátil. Y, en la medida de lo posible, habría que instalar ventanas de doble acristalamiento, aislar térmica y acústicamente tanto las paredes como el suelo. Finalmente, si se usa un calentador eléctrico, procurar que sea con acumulador”. Aún, se puede avanzar más, tal y como comenta Ricardo Solanas, propietario de un adosado en plan Costa del Sol, en el puerto de Cabopino en Marbella (Málaga), “dentro de nuestras posibilidades, sí que intentamos ahorrar en gasto energético, entre otras cosas, recientemente hemos aislado térmicamente el suelo de la terraza con césped artificial y hemos instalado placas solares“.

“Durante muchos años las viviendas turísticas eran las segundas residencias de los propietarios y se notaba en sus muebles: antiguos, desfasados y con desperfectos”, recuerda Almudena Ucha, directora de Rentalia. “Pero ahora hay maneras de amueblar casas enteras por poco dinero”, subraya. “Además, el propietario tiene que buscar lo que le diferencia de su competencia, ya sea unas vistas al mar, una piscina privada o una decoración original y hacer hincapié en ello”. Enseñar fotos profesionales que saquen partido a esa ventaja competitiva repercutirá muy positivamente en la rentabilidad, asegura.

Respecto al alquiler vacacional de lujo, hay condiciones irrenunciables, como las vistas, la piscina, el jardín o zonas comunitarias y máxima seguridad, según el responsable de la agencia Barnes International, Emmanuel Virgoulay. En este selecto mercado, donde las rentas oscilan entre los 2.000 y los 10.000 euros al mes, el viajero suele planificar con mucha antelación. “Octubre-noviembre y abril-mayo son los meses en los que más empezamos a tener contacto con los clientes”, señala. Dos meses de antelación con respecto a los momentos de máxima actividad es el plazo ideal y una de las claves para gestionar una vivienda en alquiler turístico, remata Virgoulay.

El factor tiempo, clave para la rentabilidad

El tiempo puede tener mucha relevancia en la rentabilidad de un alojamiento turístico. En un estudio publicado a finales del año pasado, la plataforma Airbnb observaba que la búsqueda de una vivienda vacacional se efectúa con más antelación que las escapadas de fin de semana, tanto es así que el 20% de los días se reserva a finales de febrero. De todas formas, “existe una clara diferencia entre los viajeros del centro-norte de Europa y aquellos procedentes de la zona mediterránea a la hora de planificar sus vacaciones en España”, asegura Petersen. El viajero extranjero empieza ya en enero a decidir las fechas y el destino de sus viajes veraniegos, los medios de transporte que van a utilizar, y el alojamiento, puesto que valoran mucho los días que pueden transcurrir en España para disfrutar de lo que falta en sus países: sol y playa. En cambio, los viajeros de países mediterráneos y el inquilino nacional más previsor empieza a programar sus vacaciones de verano en abril.

“La fama que tenemos de dejar todo para el último momento nos precede”, confirma Ucha, de Rentalia, al hablar de los españoles, cuya costumbre mayoritaria, según su experiencia, es buscar alojamiento durante las dos semanas previas al viaje. Según el Tercer barómetro del alquiler vacacional elaborado por HomeAway, si más del 50% de las reservas se hace con una antelación de entre apenas 15 días y dos meses, un 15,5% de los viajeros realiza las reservas entre dos y tres meses antes del viaje, un 6,4% entre tres y seis meses, y un 2% con una antelación superior a los seis meses. Los plazos cortos representan una tendencia al alza, añaden.

El desconocimiento de los hábitos de los viajeros o el hecho de no saber con mucha antelación si van a utilizar su residencia durante las vacaciones es lo que empuja a muchos propietarios a retrasar el momento de anunciarse, según Petersen. Sea como fuere, “todo mes que un anuncio esté desactivado implica una pérdida de rentabilidad para el propietario”. Para Emiliano Bermúdez, de Donpiso, la pérdida de oportunidad debido a la falta de antelación en poner el anuncio es real. En el caso de haber tenido que bajar el precio del alquiler por haber ofertado el piso demasiado tarde “estaríamos hablando de un 15% de la renta que inicialmente se había planteado”.

No ignorar la ley

Tanto si el apartamento o casa de vacaciones se encuentra en la playa, en un campo de golfen la montaña o si está en una gran ciudad, se aconseja a todos los propietarios describir fielmente la casa en el anuncio, velar por la seguridad de los huéspedes (por ejemplo con seguros, detectores de humo o fichas de seguridad), y tener en cuenta la regulación local con respecto a los permisos que eventualmente se requieran. Sobre todo deberán cumplir con los requisitos establecidos para cada Comunidad Autónoma, advierte Ignasi Vives, abogado del despacho Sanahuja Miranda. De lo contrario, “se exponen a recibir desde una fuerte sanción económica hasta el cierre de la vivienda”. No olvide tener en cuenta que debe rendir cuentas en Hacienda por el beneficio obtenido.

La demanda sube su gasto medio a 1.010 euros, un 3,4% más

El bolsillo de los españoles se estiró más durante las vacaciones del pasado verano. El gasto medio estimado fue de 1.010 euros, lo que supone un 3,4% de incremento respecto al año anterior, según las conclusiones del observatorio mensual de Cetelem. Para este año se mantiene la evolución, dos de cada diez encuestados tiene intención de realizar un gasto más elevado. Andalucía, Baleares, Comunidad Valenciana y Cataluña concentran casi el 80% de la demanda de alquileres vacacionales, y “lo más buscado es el apartamento de dos dormitorios cerca de la playa con un precio medio de 664 euros en el alquiler  para una estancia media de una semana” según TecniTasa.

Ahora bien, esta media sube o baja de forma considerable según el rumbo que se coja debido a la amplia y diversa oferta y su heterogeneidad. Existen destinos económicos entre 350 y 450 euros a la semana en los litorales de Almería, MurciaCastellón o las Islas Canarias, donde pequeños apartamentos de 35 metros cuadrados en Playa del Inglés (Gran Canaria) por 310 euros; y 40 metros en Playa de Las Canteras por 290. Ya en Tenerife, en Puerto de la Cruz, un apartamento de 35 metros se alquila por 320 euros la semana.

Subiendo algo el presupuesto de las viviendas en alquiler turístico está Baleares (1.250), Girona (932) y zonas de la Costa del Garraf en Barcelona (780 euros) o  en Sitges, donde un piso de 90 metros se arrienda por 1.200 euros, zonas que en alta temporada pueden llegar a ser cuatro veces más caros. En la misma línea de precios están Cádiz, Málaga, Alicante y la costa de Tarragona. Así, en Salou hay apartamentos de 60 metros cuadrados por los que se piden 1.100 euros y. En áreas elitistas como Sotogrande, en Cádiz, la media semanal son 1.500 euros y en Puerto Banús, Marbella y otras zonas de la Costa del Sol, un apartamento de 65 metros supone 1.100 euros, según TecniTasa. Una mirada a las Islas Baleares, desvela que el alquiler vacacional en Ibiza se ha encarecido de un año para otro. En Playa d’en Bossa una vivienda de 70 metros cuadrados de superficie se alquila en julio y agosto por 2.065 euros, cuando en 2015 eran 1.680 euros.

Fuente: elpais.com

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