Alquiler: Daños, averías y desperfectos por reparar, ¿qué paga el casero y qué el inquilino?

En el día a día de todas las pisos y casas  en alquiler, es habitual que surjan situaciones de conflicto entre el casero y el inquilino sobre quién debe hacerse cargo de los costes de una reparación determinada. Grifos que gotean, cintas de persianas destensadas, daños, averías y desperfectos por arreglar… y la misma disputa entre propietario e inquilino. ¿A quién corresponde el pago de las reparaciones y arreglos en una vivienda en alquiler? Son arenas movedizas abiertas a multitud de interpretaciones que traen de cabeza a abogados, asociaciones de consumidores e, incluso, a los propios jueces. Según los expertos, “es imposible dar una respuesta universal y hay que ver cada caso en concreto para saber a quién corresponde pagar”.

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6 puntos a revisar en una vivienda en alquiler

  • Cocina: Es importante comprobar el funcionamiento de cada electrodoméstico, desde el frigorífico hasta el horno, sobre todo si ya tienen algunos años. Si la cocina es de gas, asegúrate de que la instalación ha pasado todos los controles.
  • Baño: Comprueba el funcionamiento del grifo del lavabo y mira debajo del mismo para asegurarte de que no hay fugas. Toma nota de cuánto tarda el agua en salir caliente, también en la ducha, además de la presión de la misma. No olvides tirar de la cadena para comprobar que la cisterna está bien.
  • Instalación eléctrica: Echa un vistazo a las tomas de corriente con el fin de saber cuántas hay y si todas funcionan. Asegúrate de que los interruptores están operativos y que el cable de antena de la televisión está en buenas condiciones. No está de más saber cuántos diferenciales hay en la caja de luces, por si hay varios aparatos conectados a uno solo.
  • Climatización: Realiza un testeo de cualquier aparato relacionado con el aire acondicionado y la calefacción. Desde la caldera a los splits, pasando por los radiadores. Quizá estos últimos necesiten ser purgados o los splits nuevos filtros. si hay una chimenea, pregunta cuándo fue la última vez que se puso a punto.
  • Paredes y suelos: Es posible que en los paramentos verticales existan agujeros de anteriores inquilinos o que dichas paredes no estén pintadas. En cuanto al pavimento, en función de si es cerámico o de madera, comprueba que los azulejos o la tarima esté en buen estado de conservación.
  • Puertas y ventanas: El aislamiento es esencial dentro de la vivienda, así que asegúrate de que todas las ventanas se cierran correctamente y se abren sin esfuerzo. Pregunta si tienen vidrios dobles y de qué material está hecho el marco. Prueba las llaves de la puerta exterior y del portal.

¿Cuáles son las responsabilidades del casero?

Como marco general, y según recoge la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación sea imputable al arrendatario. Por ejemplo, los grandes arreglos o la sustitución por obsolescencia de electrodomésticos y mobiliario corren por su cuenta. Sin embargo, la cosa cambia si el atasco de la lavadora se debe a una negligencia del inquilino. Por eso, resulta clave el informe del técnico donde se indica la causa de la rotura o avería. No obstante, en general el arrendador será responsable de:

  • Mantenimiento y conservación estructural y de suministros de la vivienda (paredes, suelo, techo, chimenea, problemas eléctricos, calefacción… y todos los elementos que están estáticos), así como la renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe, son reparaciones a cuenta del arrendador.
  • Sustitución y reparación del termo o la caldera. La sustitución o gran reparación le corresponderá al arrendador (siempre que no haya mediado culpa del arrendatario), pero no así cuando pueda encuadrarse dentro del concepto de pequeña reparación”. Cuando el motivo es un deficiente funcionamiento de la caldera desde el inicio del contrato, el responsable también es el casero. Y más si se puede demostrar la presencia asidua del servicio técnico.
  • Plagas derivadas del mal funcionamiento de las instalaciones (tuberías, etc.). Las plagas ocasionadas por el mal uso o funcionamiento de los alrededores del edificio, podrían ser responsabilidad de la comunidad de vecinos o, incluso, del Ayuntamiento.
  • Las humedades y las baldosas que se mueven, se consideran reparaciones necesarias a cargo del propietario.
  • Sustitución y reparación de averías en electrodomésticos, excepto si se trata de averías menores (un piloto, un filtro, etc.).

En el caso de las calderas (uno de los aspectos más conflictivos) una sentencia de 2011 dictada por la Audiencia Provincial de Barcelona, que concluye que el problema de la caldera se debió a la acumulación de cal por falta de mantenimiento del arrendatario que no hizo la revisión anual y no instaló un descalcificador. Otros jueces han seguido distinto criterio. En un sentencia de 2006 el magistrado dice que la reparación de la bomba de la caldera, que ascendió al 60% del importe de una mensualidad de renta, no puede calificarse como pequeña reparación. “Corresponde con una de las reparaciones que debe afrontar el arrendador para mantener la finca arrendada en adecuadas condiciones de habitabilidad, pues es un servicio imprescindible para una vivienda en Madrid durante los meses más fríos del año”.

¿Qué gastos debe asumir el inquilino?

Por su parte, el arrendatario tiene la obligación de mantener la casa como si fuera propia realizando las pequeñas reparaciones necesarias que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. “La obligación de conformidad con el artículo 21.4 LAU podría resumirse en lo siguiente: cuida la casa como si fuera tuya y no esperes que el arrendador te mande un manitas para cualquier pequeña cosa”, apunta De Salvador.

Pero, ¿qué es una pequeña reparación? Esta es la fuente de todas las disputas entre propietarios e inquilinos. Muchas acaban en los tribunales. “Si se funde una bombilla, se cae el pomo de una puerta o se rompe un espejo, el inquilino debe hacerse cargo, según la jurisprudencia, si el coste de reparación es inferior a 150 euros”, indican en Reparalia. La Audiencia Provincial de Murcia en una sentencia de 2001 concretaba: estamos ante una pequeña reparación cuando “la factura equivale aproximadamente a la mitad del coste actual de una lavadora nueva”. En general, el inquilino de una vivienda en alquiler asumirá:

  • Cualquier desperfecto derivado de su uso habitual. Grifos, cisternas y radiadores que gotean, persianas, herrajes en las puertas, cambios de cerradura, arreglo de tarima por el uso de tacones, la reparación del sifón del fregadero o de un somier son pequeñas reparaciones y, por tanto, son a cargo del inquilino. Ahora bien, hay quien se plantea el factor tiempo para determinar la responsabilidad. “Si el inquilino acaba de entrar corresponde al arrendador entregar la cosa en estado de uso”. Pero como no siempre es así, y para evitar el pago de la cisterna al mes de alquiler, conviene revisar concienzudamente el piso.
  • Obviamente, cualquier desperfecto derivado de su mal uso de la vivienda por parte del inquilino.
  • Daños en la instalación eléctrica derivada de la sobrecarga por el mal uso de la red (conectar demasiados aparatos, utilizando mayor potencia de la que ofrece la instalación).
  • La luz y agua generadas durante la prolongación de una avería en grifos y cisternas, ya que el inquilino se hace cargo de todo lo que puede medirse con contadores individuales (agua, luz, gas, teléfono, etc.).

Cuando el casero tenga que realizar una obra que no pueda esperar hasta la finalización del contrato, el inquilino tendrá que soportarla. Ahora bien, si la obra le priva de poder usar una parte de la vivienda y durase más de 20 días, la renta deberá disminuirse en proporción a la parte de la vivienda de la que no pueda disfrutar.

En la redacción de los contratos es cada vez más frecuente que se distinga claramente entre pequeñas reparaciones a cargo del arrendatario y reparaciones para servir al uso convenido a cargo del arrendador. Para evitar abusos es importante recordar que si en el contrato se incluyen pactos que modifican lo especificado por la ley en perjuicio del inquilino se considerarán nulos.

Aunque el propietario desatienda su obligación de sustituir o reparar algún aparato, nunca hay que dejar de pagar la renta como forma de presión porque podría resolver el contrato e iniciar el desahucio. “Ante la falta de caso del propietario, se le debe requerir fehacientemente (burofax preferible) para que repare, dándole un plazo, y si no hace caso, repararlo el inquilino y acudir al juicio verbal de reclamación de cantidad (sin abogado ni procurador hasta 2000 euros) para resarcirse, “explican en Provivienda.

Fuentes: elpais.com y elmundo.es – Imagen: Araser

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