Las 7 cláusulas sin validez legal más frecuentes en el alquiler de una vivienda

La crisis ha beneficiado el alquiler de viviendas frente a la compra y actualmente crece de forma progresiva gozando de un status impensable hace algunos años. La mayoría de expertos, prevén que el alquiler de pisos y casas continuará en auge en los próximos años, considerándolo incluso como un factor de equilibrio dentro del mercado inmobiliario, teniendo en cuenta que en España la compra ha sido culturalmente la tendencia. No obstante, el temor a los impagos de la mensualidades del alquiler, la picaresca de los gastos, la temporalidad… hace que muchos propietarios traten de curarse en salud, estipulando cláusulas en sus contratos que esconden la intención de sacar provecho del desconocimiento de la parte arrendataria. Lo cierto es que todas aquellas cláusulas que se incluyan en los contratos de alquiler, no previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y que perjudiquen al inquilino, serán anuladas por los tribunales con toda seguridad.

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Para aclarar las dudas sobre la legitimidad de las cláusulas sospechosas de abuso más frecuentes, Daniel Loscertales, abogado experto en materia de arrendamientos, explica las claves de estos contratos y determina la legitimidad de la presencia de estos polémicos puntos. Loscertales comienza su explicación recordando que “en el mercado existe una oferta amplia de viviendas en alquiler, por lo que el arrendatario tiene mucho donde elegir y debe descartar aquellos contratos sospechosos de incluir términos abusivos“.

1.- Falsos arrendamientos de temporada. Se trata de firmar alquileres de once meses de duración para considerarlos como un arrendamiento de temporada y así evitar la aplicación de la normativa de arrendamientos de vivienda. Pero para que un alquiler sea considerado de temporada es necesario que exista una justificación de la temporalidad tipo trabajo, traslado temporal, estudios… y la existencia de un domicilio permanente del arrendador diferente de la vivienda que se alquila. De lo contrario se considera arrendamiento de vivienda y el inquilino tendrá derecho a permanecer hasta 3 años, independientemente de lo que se haya firmado en el contrato.

2.- Negativa a la prórroga legal. La cláusula de prórroga que señala que transcurrido el año de duración del arrendamiento las partes pueden decidir prorrogarlo es contraria a la que se contempla en el art.9.1 LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) que señala que la prórroga para el arrendador es obligatoria y de forma voluntaria para el arrendatario hasta un máximo de 3 años.

3.- Obligado cumplimiento del primer año. Tras la reforma de la LAU de 2013, el artículo 11 LAU establece que el arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato en cualquier momento una vez pasados los seis primeros meses y la penalización estará limitada a lo que la ley establece.

4.- Pago por adelantado de más de un mes de renta. De conformidad con el artículo 17.2 LAU, el arrendador no puede exigir el pago por adelantado de más de una mensualidad de renta. La ley hace referencia a la mensualidad de la renta de alquiler, que es diferente a otro tipo de pagos como fianza, garantías adicionales o la prima de opción en el caso de alquiler con opción a compra.

5.- Traslado del deber de conservación de la vivienda. La obligación de pagar los gastos derivados de las reparaciones que requiera el inmueble también suele ser objeto de confrontación entre arrendadores y arrendatarios. “Serán de cuenta del inquilino todos aquellos gastos ocasionados como consecuencia de las reparaciones que se haya de efectuar en el inmueble arrendado, incluso las que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda”, reza una cláusula claramente abusiva. Pues el arreglo necesario para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, según consta en el artículo 21 de la LAU, corresponde al casero. Por lo tanto, exigir al inquilino el pago de estos gastos “no tendría ningún valor” por exceder de la legislación. “Del mismo modo, incrementar el interés legal del dinero en 10 puntos porcentuales al cobrar intereses por el retraso en el pago de la renta es un abuso por parte del casero y será invalidado por los tribunales”.

6.- Gastos judiciales. Es habitual que algunos documentos otorguen la obligación legal de afrontar el desembolso de las costas judiciales al arrendatario, pero este apartado carece de validez. “Los gastos judiciales derivados del contrato serán de cuenta y cargo del arrendatario”, detalla uno de los contratos facilitados por un inquilino a este suplemento. “No tiene validez”, asevera Loscertales. “Las costas las impone el juez conforme a la ley de enjuiciamiento civil y los interesados no pueden pactar nada al respecto”. Ante este panorama, para evitar éste y otros conflictos, es recomendable ceder a empresas especializadas la gestión del alquiler. Éstas estudian la viabilidad y solvencia del candidato y aseguran que la redacción del contrato se ciña a la ley.

7.- Acceso a la vivienda por el arrendador. También es frecuente el hecho de que el dueño de la casa se reserve la opción de poder acceder al inmueble cuando lo requiera y, para ello, lo deje escrito expresamente en forma de cláusula. Así, excusándose en la opción de mostrar la propiedad a posibles interesados en su compra, esta disposición permitiría la entrada al casero en cualquier momento. Es ilegal cualquier cláusula relativa a la facultad de acceso por parte del arrendador a la vivienda arrendada para comprobar su estado pues el domicilio alquilado por el arrendatario goza de especial protección. Así queda establecido en el artículo 18.2 de la Constitución Española. Si hay negativa del arrendatario, aunque conste un pacto en el documento firmado, la ley contempla la inviolabilidad del domicilio, por lo que la entrada sólo podría autorizarla un juez.

Fuente: cincodias.com

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