En las zonas donde se encarece el suelo urbano… sube más la vivienda

Los profesionales y analistas más veteranos del sector inmobiliario recordarán cuando los precios de la vivienda se incrementaba cada año a tasas de dos dígitos, el boom de demanda, el crédito barato e ilimitado y la bonanza económica (sumada a los incentivos fiscales), y de que se culpó también al precio de los terrenos de la posterior burbuja. “Al ser la principal materia prima de nuestro sector, si ésta estaba cara, no quedaba más remedio que repercutirla sobre el precio final de las viviendas”, admiten los pequeños promotores que han logrado sobrevivir a la criba. Eso explica que en cuanto estalló la crisis, se esfumaron los incrementos de ventas de pisos y casas, las obras se paralizaron, los terrenos pasaron, en muchos casos, a no valer apenas nada. ¿Qué está ocurriendo ahora con el suelo urbano que comienzan a reactivarse las compraventas y la construcción de vivienda nueva?

El Ministerio de Fomento publicó hace unos días su estadística de precios de suelo urbano correspondiente al cierre de 2015 que muestra que durante el pasado año se realizaron 15.718 transacciones, un 1,1% menos que las 15.899 compraventas de solares y parcelas en 2014. A nivel de superficie, 2015 comercializó 24,6 millones de metros cuadrados, un 3,8% más que en 2014, y en lo que respecta al precio se puede constatar cómo en términos globales, los terrenos cerraron un ejercicio más con descensos. Eso sí, cada vez menos.

De este modo, en el cuarto trimestre del año pasado el precio de las parcelas y solares descendió un 2,4% en tasa anual, al situarse en un promedio de 151,9 euros por metro cuadrado. Sin embargo, y de la misma manera que en la vivienda nada tiene que ver lo que ocurre en un pueblo con su vecino, en materia de solares se reproduce ese mismo esquema. Así, frente a esa rebaja del 2,4% anual de 2015 en términos agregados, en los municipios de más de 50.000 habitantes el precio medio del metro cuadrado aumentó un 4,6% anual, y alcanzó los 300,8 euros por metro cuadrado.

Los precios medios más elevados, dentro de esa categoría de los municipios más poblados, se contabilizaron en las provincias de Madrid, con un coste promedio de 572,7 euros por metro cuadrado, Barcelona, con 500,9 euros y Guipúzcoa, con 403,4 euros. Al otro lado de la clasificación, los precios más bajos, dentro de los municipios de más de 50.000 habitantes, se localizaron en las provincias de Albacete, con apenas 93,8 euros por metro cuadrado, Asturias, con 102,3 euros y León, con 120,8 euros.

Escasez de terreno urbano

¿Hay alguna relación entre los lugares donde el precio de los solares ya crece y aquellos donde las viviendas son más caras? El cruce de las estadísticas de Fomento así lo demuestra, si bien todavía es pronto para que sea totalmente uniforme.

De este modo, en la clasificación por comunidades autónomas esa dualidad de subida de precios de los suelos y encarecimiento de las viviendas se produce, de momento, en cinco de ellas: Aragón, Baleares, Canarias, Castilla y León y Extremadura. Pero si el análisis se realiza por provincias, que es más ajustado dada la heterogeneidad de los distintos mercados inmobiliarios, la coincidencia se extiende a más territorios. Y lo más importante, en algunas provincias comienzan a registrarse alzas de precios de los terrenos de más del 40% y del 60% que podrían estar indicando que en la zona no hay mucha cantidad de suelo disponible para edificar viviendas de nueva construcción.

Es el caso de Las Palmas, donde el año pasado los solares se revalorizaron nada más y nada menos que un 66,8% anual, lo que explica, aunque sea solo en parte, que allí las casas se encarecieran en 2015 un 2,2%, por encima de la media nacional, que fue del 1,8%.

Cataluña es otro caso de heterogeneidad. En términos agregados, la estadística de precios de suelo concluye que los solares allí aún se abarataron un significativo 12,4% anual, mientras los pisos se encarecieron un 3%. Sin embargo, en el desglose por provincias explica esta aparente contradicción. Los solares aún se deprecian en la provincia de Barcelona (que incluye muchos más municipios que la capital Condal) un 18,9% de media al mismo tiempo que los precios de la vivienda avanzan al 3%. En el resto de provincias catalanas los terrenos ya contabilizan fuertes subidas: del 11,6% en Gerona, del 4,2% en Lleida y del 5,8% en Tarragona. Pues bien, las casas en las dos primeras finalizaron el año pasado siendo un 3,7% y un 5,7% más caras, respectivamente, muy por encima de la media del 1,8% global.

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Además, los expertos recuerdan que fuertes repuntes en los costes de suelo pueden estar anticipando que las ventas van a seguir avanzando en esa zona a buen ritmo y ante la necesidad de los promotores de buscar nuevos solares para seguir edificando, existe escasez de suelos listos para construir. Según los promotores, “La falta de suelos finalistas es ahora el principal problema con que se encuentran las promotoras, porque todos sabemos lo que tarda un suelo bruto en estar listo para construir”.

El curioso caso de la Comunidad de Madrid

Madrid es uno de los pocos casos donde no se cumple ni de lejos, esa máxima de que allí donde más repuntan los suelos, las viviendas se encarecen a más velocidad. Algunos expertos, echarían la culpa de este aparente contrasentido a la estadística. Pero, hoy por hoy casi todo tiene su explicación en materia inmobiliaria sin necesidad de cuestionar lo bien o mal hechos que están los números.

Madrid capital, y no el resto de la provincia, fue uno de los territorios donde primero comenzó a desperezarse el sector. La mayor actividad económica y la mejora del empleo contribuyeron a que se animaran las ventas, sobre todo allí donde las casas acumulaban ya descuentos muy importantes. La vuelta del crédito hizo el resto. Sin embargo, al principio de esta recuperación las grúas siguieron siendo solo un recuerdo. Prueba de ello es que los precios de los pisos se revalorizan en la región a tasas del 3,4% anual, casi el doble que la media nacional (1,8%) y, por el contrario, los solares aún se depreciaron el año pasado un 8,1%. Esto es porque en la almendra central y buena parte de la primera periferia cada vez quedan menos terrenos disponibles para poder construir a corto plazo.

En paralelo, en el resto de la provincia se acumulan muchos terrenos sobre los que se pensó en el pasado boom que serían los siguientes en desarrollarse y ahora ya no interesan a casi nadie. En los primeros enclaves, esos exclusivos por los que todos pujan los incrementos de precios de los solares ya vuelven a ser incluso de dos dígitos y como nadie desea que se repita la burbuja que dio al traste con tantas empresas, los promotores claman por soluciones. La mejor, en su opinión, sería cambiar el marco legal, por el que un suelo bruto puede tardar en ser finalista hasta 10 años. Pero son realistas y saben que para eso quizás haya que esperar mucho tiempo.

Fuentes: cincodias.com y Ministerio de Fomento Precios suelo 4º trimestre 2015

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