La construcción de viviendas sube un 27,9%, pero el Banco de España enfría la recuperación

Los visados autorizados para la construcción de nuevas viviendas en España se situaron en 31.612 unidades entre enero y agosto de 2015, lo que supone un aumento del 27,9% en comparación con el mismo periodo del año anterior (24.715 unidades). Este indicador del mercado inmobiliario marcó en 2013 un mínimo histórico (34.288 unidades), cifra que desde el máximo alcanzado en 2006 (865.561 visados), suponía un desplome del 96%. Esta importante subida en lo que va de año llega después de que la obra nueva rompiera en 2014 con siete años consecutivos en negativo, al subir un 1,7% (34.873 unidades). Según datos del Ministerio de Fomento, hasta agosto la cifra total de visados en el conjunto del periodo, fue de 22.058 para la construcción de pisos en bloque (con una subida interanual del 31,3%) y 9.538 de casas unifamiliares, con un aumento anual del 20,6%.

No obstante, el Banco de España sigue viendo riesgos con la recuperación del mercado de la vivienda y llama a la calma. Para justificar su prudencia, alerta sobre tres importantes factores que limitan afirmar que definitivamente se ha enterrado el fantasma de la crisis inmobiliaria. El alto endeudamiento de las familias, la fuerte tasa de paro y el abultado stock de pisos sin vender constituyen para el banco emisor un grave problema, ya que, según estima, podrían limitar la recuperación a corto plazo.

Así, el bo­letín eco­nó­mico del Banco de España del mes de oc­tubre afirma que, tras el “intenso y pro­lon­gado ajuste del mer­cado in­mo­bi­lia­rio” (ocho años) el sector ca­mina hacia una “incipiente es­ta­bi­li­za­ción”, con la “suave re­cu­pe­ra­ción” de las ventas de vi­vien­das, alen­tada por la me­jora ge­ne­ra­li­zada de la ac­ti­vidad eco­nó­mica y el di­na­mismo del mer­cado de tra­bajo. La en­tidad des­taca tam­bién como muy po­si­tivo el cambio que la banca ha ini­ciado, re­la­jando por pri­mera vez su po­lí­tica de con­ce­sión de cré­ditos para la compra de pisos desde el es­ta­llido de la bur­buja.

Con el crecimiento actual, con 40.000 casas nuevas al año serían suficientes

Según el Banco de España, en el mejor de los casos, con una recuperación económica que intensifique el retorno masivo de inmigrantes, serían necesarias unas 200.000 viviendas nuevas anuales hasta 2030. Con el crecimiento actual, 40.000 serían suficientes. En esas incertidumbres del Banco de España sobre lo que pueda pasar en los próximos tres lustros, el boletín económico de octubre hace el ejercicio de analizar las perspectivas del mercado residencial, entre demanda potencial y demanda efectiva. La primera está relacionada, fundamentalmente, con factores demográficos, mientras que la demanda efectiva depen­de de factores más coyunturales, tales como la disponibilidad de crédito, la tasa de paro juvenil o el coste de uso de la vivienda.

De no cambiar las cosas, en los próximos 15 años España sufrirá una contracción de la población del 2,2%, por un descenso de los extranjeros de un 36,7%, que se compensaría parcial­mente por el aumento del número de nacionales en un 1,6%, no por un inesperado aumento de la natalidad, sino por la adquisición de la nacionalidad españo­la por parte de extranjeros. Caída de la población que llevaría a una creación neta anual de hogares de poco más de 60.000 unidades, y que, en el mejor de los casos (con una evolución económica que permitiera nuevas entradas de inmigrantes), podría multiplicarse por cuatro, hasta el entorno de los 240.000 hogares, en el supuesto de que solo se empezará a construir cuando el stock desaparezca en su totalidad (según Fitch y otros analistas, hay 657.000 viviendas en stock que no se venderán jamás).

En Almería, Castellón y Toledo, no se absorbe el stock de vivienda

A pesar de la mejoría en la compraventa de viviendas todavía queda mucho stock de pisos y casas de nueva construcción sin ser absorbida por el mercado. Los casos más problemáticos los tenemos en las provincias de Toledo, Almería y Castellón, donde las peculiaridades de estas zonas hace prever que el problema no tendrá una rápida solución. Mientras que en estos momentos el stock de vivienda en el conjunto de España está situado en el 2,1% (dato del 2014: 535.734 viviendas nuevas en stock), las provincias de Toledo, Almería y Castellón superan el 5% en ese índice.

En los últimos 5 años la cantidad de viviendas construidas que no absorbía el mercado no ha hecho sino disminuir, pero esta absorción del stock por parte del mercado no ha sido homogénea en todo territorio nacional. En términos absolutos en Castellón hay sin vender 27.275 viviendas, en Almería son 21.728 y el Toledo hay 22.639 casas que todavía no han sido adquiridas. El peor pronóstico lo encontramos en la localidad manchega porque, tal como explica un informe del Banco de España, existían unas enormes expectativas de desarrollo que no se han materializado.

Sin embargo y en número de viviendas en stock, la mayor parte se concentran en Madrid con 41.540 viviendas, Barcelona, con 44.955 viviendas y Alicante con 44.180. La mayor parte de ese excedente de vivienda son inmuebles nuevos que a finales del 2014 todavía seguían sin venderse. Así, las tres capitales más grandes de España: Madrid (1,4%) y Barcelona (1,7%) y Valencia (26.632 y un 1,8% sobre el parque de viviendas), aglutinan gran volumen de la construcción en comparación con otras provincias, “Sin embargo, su stock resulta equilibrado dado el amplio parque de viviendas existente en dichas provincias”, según el Ministerio de Fomento.

Al otro lado de la estadística, se encuentran Cáceres, Badajoz y Cantabria. Estas provincias acabaron 2014 con 0% de stock de vivienda nueva sin vender, es decir que se logró vender todo su excedente y parece que no se construyó nueva vivienda.

La construcción de viviendas inicia su recuperación

Tras años de grúas paradas y hormigoneras vacías, la construcción vuelve a consolidarse hoy como uno de los motores de crecimiento de la economía española. La contribución de este sector al Producto Interior Bruto (PIB) alcanzó en el segundo trimestre del año incrementos desconocidos desde comienzos de siglo, con una tasa de variación del 5,8% con respecto al mismo periodo de 2014. El mercado, la actividad más castigada por la crisis, y en parte su origen, se recupera. Además, el sector está creando puestos de trabajo y también empresas: el año pasado registró el mayor crecimiento de los últimos cinco años con 6.634 nuevas sociedades inmobiliarias y ha recuperado cerca de 120.000 puestos de trabajo, eso sí, la mayoría vinculados a obra pública, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). A pesar de los razonables temores del Banco de España, lo cierto es que la recuperación es notable en las principales capitales y en algunas zonas de costa. Así, el sector inmobiliario frena los excesos del pasado, pero se prepara para otra etapa de auge.

No obstante, la recuperación en el sector de la construcción es evidente en determinadas regiones, con repuntes en la actividad en capitales y zonas de gran demanda en la costa. En Cataluña durante el primer semestre del año se construyeron 2.919 viviendas, el doble que en el mismo periodo del año pasado. Crece el 50,5%, liderando el aumento la provincia de Tarragona (106,5%) y Barcelona (70,5%).

Solo en la ciudad de Barcelona el crecimiento es del 97,4% con 845 viviendas de obra nueva iniciadas. Este número de nuevos proyectos supera la cifra total de viviendas nuevas que se empezaron a construir en 2014 (752 durante todo el año), y también el de los dos años anteriores: en 2013 se iniciaron 697 construcciones de viviendas de este tipo y en 2012, un total de 493. Este resurgir de la actividad constructora, también es evidente en las zonas de mayor interés en Madrid, Málaga, Alicante o Valencia, con incipientes repuntes en el número de nuevos proyectos. Por ejemplo, en la ciudad de Sevilla en lo que va de año, se han otorgado licencias de obra para edificar un total de 427 viviendas de nueva creación, frente a las 166 viviendas autorizadas en 2014, lo que supone que casi se ha triplicado la actividad en la capital andaluza.

De este modo, en términos interanuales se observa un incremento significativo de la actividad: los visados aprobados en agosto superaron en un 30,2% a los firmados en el mismo mes del año anterior. Con esto, se acumulan seis meses consecutivos de crecimiento interanual. En consecuencia, los visados firmados en los ocho primeros meses del presente año fueron el 3,3% superior a los firmados en el mismo periodo del año anterior. Con esto, según BBVA Research, no sólo confirma la moderación de la caída de la de la actividad constructora, sino que podría haberse iniciado la recuperación de la misma, algo que deberán seguir confirmando los datos de los próximos meses.

Fuentes: Ministerio de Fomento y Banco de España

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