Cataluña y Madrid son las únicas comunidades donde suben los precios de la viviendas en España, registrando en el segundo trimestre del año una subida interanual del 1,3% y del 0,6% respectivamente, según la estadística IMIE Mercados Locales de la tasadora Tinsa. El mercado residencial, inmerso en un proceso de estabilización desde el segundo semestre de 2013, ha mostrado indicios de recuperación entre abril y junio, impulsado por las locomotoras tradicionales de sus principales ciudades: Madrid y Barcelona.
El precio medio de la vivienda en España todavía registra una caída del 2,9% en comparación con el segundo trimestre de 2014. El mercado sigue caracterizándose por su heterogeneidad y una evolución a distintas velocidades. La mayoría de las comunidades autónomas se mantiene en niveles de precios inferiores a los de hace un año y el ajuste supera, incluso, el 5% interanual en cinco regiones.
Los datos muestran señales positivas en el primer semestre del año. Los precios de hasta cinco comunidades autónomas y trece provincias evolucionaron al alza entre enero y junio y se situaron en el segundo trimestre por encima de los niveles de diciembre. No obstante, Tinsa cree que hasta que estos indicios positivos se consoliden en los próximos trimestres, conviene hablar de estabilización más que de recuperación.
De este modo, la estadística de Tinsa muestra aumentos en el precio de la vivienda en seis provincias: Barcelona, Cuenca, Tarragona, Madrid, León y Huesca; y en siete capitales: Huesca, Barcelona, Málaga, Madrid, Guadalajara, Palma de Mallorca y León. En el lado contrario, 15 provincias y 15 capitales todavía registraron caídas interanuales de precios superiores al 5%.
Tipos y valor de las viviendas
Casi un tercio de las viviendas adquiridas mediante hipoteca tiene un valor entre 50.000 y 100.000 euros, lo que convierte este rango de precios en el más habitual para los compradores en España, según las tasaciones realizadas por Tinsa. En Barcelona, la vivienda tipo sube un escalón y se sitúa entre 100.000 y 150.000 euros, franja en la que se sitúa casi un 25% de las operaciones. En Baleares, las viviendas más caras (400.000 euros o más) adquieren un protagonismo relevante, reflejo de la existencia de un mercado paralelo de grandes villas, enfocado a clientes de alto poder adquisitivo y muy frecuentemente extranjero. Las viviendas de más de 400.000 euros representan más de un 18% de las operaciones en el mercado balear, muy cerca de las registradas en la banda de los 100.000 y 150.000 euros (20%), y la de 50.000 y 100.000 euros (21%).
Las viviendas más baratas, las de menos de 50.000 euros, suponen en las provincias de Valencia y Zaragoza en torno al 10% de las operaciones, una cuota más relevante que en el resto de provincias analizadas.
Los precios de las viviendas unifamiliares aisladas sufrieron más en el último año que los edificios de pisos plurifamiliares y las unifamiliares adosadas, según datos procedentes de las tasaciones realizadas por Tinsa. En Baleares, la tipología unifamiliar aislada mantuvo sus precios, frente a la caída interanual del 3,2% de la media nacional.
El valor de los pisos (tipología plurifamiliar) se incrementó en las provincias de Barcelona, Madrid y Málaga en el segundo trimestre, frente a la caída interanual del 2,7% que experimentó la media española. Desde máximos de 2007, los pisos se han abaratado un 44,6% de media en España, la unifamiliar adosada un 37,8% y la aislada un 36%. En Baleares, el ajuste en unifamiliar aislada ha sido inferior a la media: un 23,2%.
Los apartamentos (0-1 dormitorios) son, dentro de la categoría plurifamiliar, los que mejor se han comportado en el último año, con un descenso de precios de solo un 0,1%, frente a las caídas interanuales del 2,9% de las de dos dormitorios, el 3,5% de las de tres y el 2,9% de las de cuatro o más dormitorios. Analizando los últimos ocho años, las viviendas más grandes, las de cuatro dormitorios o más, son las que menos han reducido sus precios entre todas las tipologías: un 37%, frente al ajuste cercano al 45% experimentado por las demás.
Respecto a los plazos medios de venta, en España, se tarda una media de 10,6 meses en vender una vivienda desde que se pone a la venta. Cantabria, Álava y Segovia destacan entre las provincias menos líquidas, con unos plazos medios de venta de entre 18 y 24 meses.
Tasa de esfuerzo
El esfuerzo financiero medio en España para afrontar el pago de la hipoteca alcanzó su máximo a mediados de 2007, cuando el comprador destinaba un 33% de los ingresos anuales brutos por hogar para el pago del primer año del crédito hipotecario con los tipos y los plazos vigentes en ese momento. En 2014, la tasa media de esfuerzo se había reducido al 23%, casi diez puntos porcentuales.
Más acusado ha sido el ajuste en la provincia de Málaga, donde en 2007 se destinaba el 44% de los ingresos al pago de la hipoteca y en 2014 se había reducido al entorno del 30%. El comprador balear ha pasado de destinar el 41% de su salario en la época del boom a solo un 27% en 2014.
Si en lugar de la hipoteca se toma como referencia el valor de mercado de la vivienda, destacan los 12,2 años de salario necesarios en Baleares para comprar una residencia, frente a los 5,8 años de la media española. Esta ratio llegó a alcanzar en la región insular un máximo de 15,9 años en 2007, frente a los 8,1 años de la media española. En el extremo opuesto en términos de esfuerzo, comprar una vivienda en Zaragoza exige el equivalente a 4,4 años de salario.
El nivel de endeudamiento medio en España, que indica el porcentaje del valor medio de la vivienda que está financiado, se situó en el 61% en 2014. Entre las ocho grandes provincias analizadas en el informe, Baleares, Canarias y Sevilla son las que mostraron un menor nivel de endeudamiento en 2014.
Análisis de grandes capitales
Barcelona exhibe el precio medio más alto (2.389 euros/m2) entre las capitales analizadas y es la que mejor evolución interanual de precios ha experimentado en el segundo trimestre, con un crecimiento del 4,5%. Todos los distritos de la capital catalana muestran precios medios superiores a los de hace un año.
Madrid destaca como la capital más líquida entre las cinco analizadas, con un plazo de venta de 6,4 meses, muy cerca de los 6,6 de Barcelona. La capital de España lidera también el ranking de esfuerzo financiero: se necesita el 23,4% de los ingresos anuales del hogar para afrontar el pago del primer año de la hipoteca media.
La ciudad de Valencia destaca por tener el precio más barato (1.099 euros/m2) de las capitales analizadas. También muestra la peor evolución interanual de precio (-4,4%). Sus plazos medios de venta (15,1 meses) son más prolongados que en las otras cuatro ciudades.
Los indicadores de actividad publicados por el Ministerio de Fomento referentes a 2014 revelan una tendencia al alza en el número de compraventas de vivienda usada desde 2011 en las cinco capitales analizadas por Tinsa. Los visados de obra nueva muestran indicios de recuperación en Barcelona (34,7%) y Sevilla (40%), estabilización en Madrid, y todavía caídas en Valencia (-49%) y Zaragoza (-23%).
Fuente: Tinsa IMIE Mercados Locales - Segundo Trimestre de 2015
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