Paro y stock de vivienda, el incómodo lastre de la recuperación inmobiliaria

bolaypresoTras siete años de agonía, el Banco de España se suma a los mensajes optimistas en torno a la recuperación inmobiliaria y en su Informe Anual de 2014 da por finalizada una crisis que ha dejado tras de sí un desplome de precios en casas y pisos del 44% (descontando los efectos de la inflación) y una fuerte contracción de la actividad residencial, que ha pasado de representar un 68% del PIB a apenas un 4%.

Los datos parecen avalar la tendencia en esta dirección: aumentan las ventas (tanto en las estadísticas del INE como las del Ministerio de Fomento), crece la concesión de hipotecas, empiezan a construirse viviendas y los precios han dejado de caer para comenzar a subir suavemente en algunas zonas. Sin embargo, existen todavía incómodas dificultades en el camino de este incipiente despegue de las que depende, en gran medida, que la deseada recuperación se consolide o se quede totalmente estancada.

Es el incómodo y peligroso lastre que pone en riesgo la recuperación inmobiliaria. Dificultades ya detectadas sobre las que el Banco de España manifiesta abiertamente su preocupación: el paro, la debilidad de la demanda, el envejecimiento de la población y el importante stock de viviendas sin vender que sigue repartido de manera muy heterogénea a lo largo y ancho de la geografía española, son algunas de ellas. Así, desde la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), que reúne a las principales tasadoras de España, afirman que los mayores riesgos para la recuperación el sector de la vivienda “obedecen, sobre todo, a razones estructurales, como la demografía, el empleo estable o la financiación, muy afectadas por la creciente desigualdad social”.

Elevada tasa de paro

Con la crisis se ha generado una importante demanda embalsada que, tras el ajuste de precios, se ha lanzado a la compra. Sin embargo, las cifras de desempleo siguen siendo muy elevadas y el ajuste salarial ha pasado factura a los bolsillos de buena parte de la demanda que, ante la imposibilidad de comprar una casa, se ha visto empujada hacia el alquiler o a volver al hogar paterno. El último informe inmobiliario de Bankinter señala que la tasa de paro en España continuará siendo superior al 20% durante los dos próximos años, lo que hará que el número de familias con renta disponible suficiente para afrontar la compra de una vivienda no se incremente de forma significativa.

Fondos de inversión y promotores están descontando en sus operaciones este escenario. Un claro ejemplo es la actividad de la capital. Las compras de suelo en Madrid se están centrando en el norte, donde el poder adquisitivo y solvencia de la demanda es mayor. Por el contrario, en el sur apenas se están cerrando operaciones porque reconocen que la demanda en esas zonas, aunque quiera adquirir una casa, no tiene capacidad económica para comprar a los precios a los que saldrían al mercado.

Según los expertos, la actividad económica generada por las viviendas en construcción “no caerá más porque está en mínimos y se recuperará sólo con la mejora del empleo en cantidad y calidad”

España envejece rápidamente

España envejece. Y lo hace más rápidamente de lo previsto. Hasta el punto de que la edad media de los españoles se sitúa ya en 40,9 años. Mientras que en Asturias (la región más envejecida) la edad media de sus habitantes se sitúa en 45,6 años, en Murcia baja hasta los 38 años. La esperanza de vida de los españoles se ha duplicado en los últimos cien años. A día de hoy un recién nacido vivirá 40 años más que su bisabuelo, hasta el punto que el Instituto Nacional de Estadística ve posible que en 2015 haya más defunciones que nacimientos.

Desde el año 2012, la creación de nuevos hogares se ha colapsado. Apenas 60.000 hogares anuales nuevos y restando, según datos de CatalunyaCaixa. Un colapso que, inevitablemente, tendrá un fuerte impacto sobre el mercado residencial, cuya recuperación no depende sólo del ajuste de precios ni del regreso de la financiación. Para que despegue es necesario que alguien compre las viviendas que se construyen. En el gráfico se muestra la evolución de la creación neta de hogares hasta 2022, y no invita al optimismo.

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A pesar de ello, promotores, fondos y entidades financieras hacen sus cuentas. BBVA, por ejemplo, estima que para 2016 se podrían iniciar 200.000 viviendas anuales, calcula que se podrían llegar a vender 450.000 casas y que las entidades concederán en torno 40.000 millones de euros anuales en nuevo crédito hipotecario.

Elevado número de viviendas sin vender

El elevado stock inmobiliario ha sido, durante toda la crisis, uno de los grandes quebraderos de cabeza del sector. A pesar de que no existen estadísticas oficiales y exhaustivas que cuantifiquen el número exacto y la ubicación de las viviendas que hay actualmente sin vender en España, algunas entidades como BBVA calculan que existen aproximadamente unas 450.000 viviendas y de ellas, un 30% (unas 150.000) asegura que nunca se venderán puesto que se encuentran en mercados complejos, mientras que las 300.000 unidades restantes se acabarán absorbiendo y en 2016 dejarán de ser un problema. De hecho, la Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco) estiman que, técnicamente, en 25 provincias la construcción de viviendas se podría reactivar.

El stock de casas y pisos nuevos sin vender, sin duda, está provocando un comportamiento muy heterogéneo del mercado, de tal manera que aquellas zonas con mayor concentración de stock es donde la recuperación es mas lenta o aún no ha llegado. Madrid, por ejemplo, es uno de las zonas donde los precios han comenzado a repuntar en algunas zonas, principalmente en aquellas donde prácticamente ha desaparecido el stock de viviendas.

De hecho, el centro de Madrid se está quedando sin suelo para construir viviendas nuevas. Dentro de la M-30 apenas hay entre 350.000 y 400.000 metros cuadrados de suelo finalista y semifinalista, es decir, suelo listo o casi listo para ser edificado, según datos recientes de la consultora Knight Frank. Esto equivale a unos dos millones de metros cuadrados de suelo edificable donde se podrán levantar unas 3.000 viviendas (a una media de 110 metros cuadrados por vivienda) que, ante la inminente recuperación inmobiliaria y a un ritmo de unas 3.500 vendidas anualmente, serán totalmente absorbidas en el plazo de 5-6 años.

Así, por ejemplo, los expertos coinciden en señalar que la recuperación comenzará a producirse en las grandes ciudades y en las áreas de costa más ligadas a la demanda de no residentes, mientras que, por el contrario, en otras zonas de España ni el stock ni el suelo se va a vender hoy ni tampoco en 15 años.

Financiación: solo para solventes

Finalmente, para el Banco de España, el repunte de la concesión de hipotecas es evidente, si bien partíamos de mínimos históricos. No obstante, la banca ha aprendido la lección y mantiene unos niveles de exigencia muy elevados para quien necesita un crédito para comprar casa. Y el crédito no mejorará hasta que no lo haga a su vez el tipo de empleo que se está creando y repunte la capacidad adquisitiva.

Respecto al esfuerzo de compra, el último dato del Banco de España de diciembre de 2014, muestra cómo las familias españolas necesitan el salario bruto anual familiar de 6,4 años para pagar el precio total de una vivienda. El consenso de expertos señala los 4-4,5 años de salario bruto anual como un nivel de equilibrio, por lo que debería producirse una mejora de los salarios o una caída adicional de los precios de la vivienda.

Fuentes: elconfidencial.com – Banco de España

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