El ajuste de precios de la vivienda, muy asimétrico incluso en Madrid

madrid4La recuperación inmobiliaria de los últimos meses muestra realidades muy distintas dependiendo de las características de los distintos mercados locales. Esta situación se vivió incluso en las épocas de máximo esplendor, el mercado residencial en España siempre ha sido muy local. Por eso, lo que sucede en una zona determinada no debería extrapolarse al resto, ni considerarse una tendencia generalizada. Y lo es más ahora, con el inicio de la recuperación centrado en determinadas áreas de Madrid, Barcelona, y algunas zonas turísticas como la Costa del Sol (Málaga) o la Costa Blanca (Alicante).

Los datos de la evolución de los precios de la vivienda en la Comunidad de Madrid elaborados por la tasadora Tinsa, son un buen ejemplo para comprobar cómo, incluso en esta región considerada una de las grandes locomotoras del nuevo ciclo inmobiliario, existe una realidad muy diferente según el municipio que se analice.

Basta con echar un vistazo a los datos para observar cómo el ajuste de precios, que las estadísticas oficiales nacionales empiezan a dar por concluido, fue aún de dos dígitos en siete grandes municipios de Madrid: San Fernando de Henares (-17,7%) Pinto (-14,6%), Humanes (-14%), El Escorial (-13,6%), Coslada (-12,4%), Parla (-11,5%) y Alcorcón (-11%).

Así, según Tinsa, entre el 1,54%, que se encarecieron las casas en Pozuelo de Alarcón en 2014, y el 17,7% que se rebajaron en San Fernando de Henares, se oculta un amplísimo espectro de mercados locales que reflejan realidades inmobiliarias, económicas y sociales muy distintas. Lógicamente, los precios han dejado de caer en las áreas sin stock, donde la demanda mantiene un poder adquisitivo alto y siguen bajando con intensidad en aquellas donde hay un gran excedente de casas sin vender y el desempleo hace estragos.

Todas estas localidades de Madrid y su zona metropolitana, en las que a la caída de precios aún parece quedarle cierto recorrido, presentan tres características comunes: son zonas muy cercanas a la capital donde se construyó mucho durante el boom, tienen un elevado porcentaje de población extranjera y la crisis económica las ha golpeado con especial crudeza.

En el caso de San Fernando de Henares y Coslada (donde la caída acumulada es del 60%, sólo por detrás de Parla, con el 63%), los tasadores de la zona confirman este diagnóstico. “Es una zona con mucha población de países del este, que cuando comenzó la crisis volvió a sus lugares de origen. Los bancos se han quedado con sus viviendas, habitualmente en mal estado, sin ascensor y en zonas con problemas de aparcamiento, que no consiguen vender”, explica uno de estos profesionales. “Son pisos que durante el boom llegaron a costar 240.000 euros y por los que hoy apenas se pide 60.000“.

Desde la zona de Parla hacen una análisis similar: “Hay vivienda usada que se llegó a vender por 210.000 euros y por la que ahora los bancos están pidiendo 50.000 y acaban vendiendo por 35.000”. ¿Pueden bajar aún más los precios aquí? “La lógica parece indicar que no, pero no se ven visos de recuperación. Dado el perfil de habitantes predominantes en la zona, hasta que no se recupere el empleo cabe prever recorrido a la baja, sobre todo en vivienda de segunda mano”.

Fuente: elmundo.es

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