La reforma fiscal invita a vender antes de 2015 ¿Qué puedo hacer para conseguirlo?

reformafiscal-plusvaliaLa reforma fiscal contempla la supresión de los coeficientes de corrección monetaria y de abatimiento aplicables a la tributación de inmuebles. Se elimina así la actualización del precio de compra ligada al incremento del coste de la vida y la reducción que actualmente se aplica a la ganancia patrimonial a aquellos que adquirieron su piso antes del ejercicio 1995.

La derogación de estos coeficientes representará un varapalo fiscal que puede llegar a ser de decenas de miles de euros, sobre todo para los vendedores de casas antiguas y para herederos. Pese a que la retención sobre las plusvalías bajará de la horquilla del 21%-27% al 20%-24% en 2015, tributar por su totalidad hará que el Estado se quede con buena parte de la ganancia, afectando especialmente a casas y pisos comprados antes de 1994. Por ejemplo. Si un propietario vende en 2014 su vivienda por 200.000 euros que compró el en septiembre de 1986 por 50.000 euros, pagaría 10.381 euros a la Agencia Tributaria por la plusvalía. Sin embargo, si vende en 2015, el gravamen por la misma ganancia patrimonial se disparará a 34.880 euros.

Son pocas las excepciones en el actual proyecto de ley de la reforma fiscal. Así, no tributarán los contribuyentes mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual ni aquellos que utilicen la plusvalía para la reinversión en otra casa en la que residan. Asimismo, la rebaja de tipos en el IRPF, puede compensar e incluso beneficiar a aquellos que compraron su vivienda hace dos o tres años en el más que improbable caso de que sus viviendas se hayan apreciado bastante en este periodo. Más allá de estos casos, los propietarios que estén pensando en vender su casa, sobre todo si es antigua, tienen motivos de sobra para adelantar esa operación.

La reforma fiscal que propone el Gobierno invita a vender antes de 2015, y el tiempo se agota. En algo más de dos meses será difícil vender para muchos casos y por distintos motivos, no obstante, para un porcentaje importante de estas viviendas antiguas, bastaría replantearse tres aspectos claves para conseguirlo:

El precio

Para empezar, hay que aceptar la situación actual del sector y desanclarse del pasado. Encontrar a alguien que esté dispuesto a pagar ahora las cantidades de la época del “boom” inmobiliario es sencillamente una utopía. Es fundamental ser realistas y poner los pies en el suelo, peinar la zona y ajustar el precio al coste medio del metro cuadrado del barrio. “Comenzar con una prospección de mercado, diseñar una estrategia de resultados y marcarse un plazo de venta” aconseja Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria

Según Look & Find, “una adecuada valoración supone más del 75% del éxito de la venta”, lo que mejor se vende son pisos usados de 80 metros a precios entre 145.000 y 170.000 euros. Las claves: un precio objetivo y escuchar a los clientes.

Poner un precio demasiado alto lleva a la exclusión, ya que la mayoría de personas que se interesan por una casa lo hacen en los primeros 15 días de su puesta en venta. Si el precio está fuera de mercado, el piso se quema, es decir, el dueño “queda sujeto a tener que rebajarlo excesivamente y cerrar la venta por un precio inferior al que debería” según explica Jesús Duque. De hecho, cuanto más tiempo tarde en venderse, menos valor tendrá.

En tiempo de crisis las negociaciones son agresivas. Ahora bien, rebajar más de un 15% supone que el inmueble está mal valorado o que se está vendiendo por debajo del precio de mercado. Y “si estamos un 20% o un 30% por encima, no vamos a recibir llamadas ni ofertas” según Alfredo Sosa, bróker de Remax Lanzagorta, en Las Palmas de Gran Canaria.

Un poco de “Home Staging”: pon guapa tu casa

Puede parecer obvio, pero no lo es. Hay que limpiar y recoger, quitar trastos, ordenar, conseguir buena luz, que la vivienda huela bien… “Casas que llevaban en el mercado nueve meses, han sido limpiadas, ordenadas, se han sacado buenas fotografías y se han vendido en semanas al mismo precio que estaba”, cuenta el bróker canario.

El Home Staging o puesta en escena tiene cada vez más peso en España. Se trata de cautivar a un potencial comprador en segundos, una técnica de venta que se ha hecho un hueco en el mercado español. El objetivo: vender más rápido y con el mayor beneficio para su propietario, creando un ambiente neutro, que guste a todo el mundo. Lo contrario al interiorismo. Si se espera visita hay que desprenderse de los elementos personales, como colecciones, crucifijos o fotos.

También es necesario reparar desperfectos. No se trata de hacer una reforma o rehabilitación de la vivienda en profundidad (muchas lo necesitarían, pero no daría ya tiempo en muchos casos), pero con seguridad realizar pequeños arreglos (pequeñas grietas o humedades, pintar si hace falta, poner luz cálida y temperatura agradable, revisar persianas…) valdrá la pena. Cuantas menos reparaciones necesite la vivienda más rápido y más posibilidades de venta tendrá.

Promociona tu vivienda con calidad en portales inmobiliarios

Todo sirve para vender. Desde el boca a boca hasta las redes sociales. Sin embargo, las herramientas han cambiado en la última década y actualmente son los portales inmobiliarios y las páginas web de las agencias los grandes escaparates.

Eso sí, no basta con publicar tu casa sin más. Viviendas con deficiente y poca información son invisibles, ya que aparecen al final de la búsqueda. Hay que detallar con rigor las características y ventajas, además de detallar lo máximo posible su ubicación y describir todos los extras y servicios cercanos: colegios, parques, centros médicos o comerciales cercanos, medios de transporte…

Un buen reportaje fotográfico es decisivo. Mucho mejor si el anuncio incluye vídeos de alta calidad. Los expertos y profesionales lo ven claro: “Hoy no se visita una vivienda sin antes ver fotografías y conocer las características del inmueble”. Según Alfredo Sosa, bróker de Remax “Hay clientes a los que al principio no les había interesado la vivienda, pero tras captarlos y realizar un reportaje fotográfico la visitaron y compraron”.

Para terminar, recordar también que los expertos aconsejan dar facilidades a la hora de visitar la propiedad, revisar que todos los documentos estén al día (IBI, certificado energético, registro de la propiedad) y tener preparado el contrato de arras.

Puede que nada de esto funcione. No hay que olvidar que hay casas en zonas en las que prácticamente no existe demanda y que no se venderán en muchos años. Ante la duda, lo mejor es ponerse en manos de profesionales con formación y posibilidades de obtener financiación. Están entrenados para vender.

Imagen: elblogdepuntorojo – Fuente: elpais.com

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3 Respuestas a “La reforma fiscal invita a vender antes de 2015 ¿Qué puedo hacer para conseguirlo?”

  1. Spainhouses.net dice:

    Hola Paloma. La reforma fiscal que prepara el Gobierno y que prevé la eliminación de los coeficientes de corrección monetaria y de abatimiento, afecta a todos los inmuebles.

  2. Paloma dice:

    Pero… ésta reforma fiscal afecta también a los locales comerciales?? o es sólo para viviendas?

    Gracias.

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