El mejor momento para la vivienda de lujo, la venta de villas exclusivas revive con el ajuste de precios

villa-marbellaEspectaculares villas dispersas por Marbella, Ibiza o Jávea empiezan a venderse nuevamente, en lo algunos creen que es el mejor momento para comprar este tipo de propiedad asociada al lujo y la exclusividad. Y no se trata de chalets con cierto empaque, sino de viviendas de cuatro o cinco millones de euros, e incluso de diez o quince. El lujo es un imán para las grandes fortunas, y tras la caída de los precios, más aún. El segmento del alto “standing” que parecía inmune al ajuste de precios general, también se ha visto afectado llegando a las espectaculares villas y mansiones, aunque no tan intensamente como en el resto del mercado. Los expertos calculan en algo más del 40% la caída acumulada desde máximos para los precios del mercado mayoritario, llegando al 70% en ciertas localizaciones. Por su parte, el recorte en los precios de las propiedades más exclusivas se mueve entre el 15% y el 30% en función de la zona donde estén ubicadas. Para David Scheffler, director general de Engel & Völkers en España, “2013 fue un año excelente y creo que este o el que viene podremos volver a las cifras anteriores al boom”.

La mayor resistencia al ajuste de precios de la vivienda de lujo ha dependido del alto poder adquisitivo del cliente al que se dirige. Mientras el mercado hipotecario vivía sus horas más bajas, el grifo del crédito se cerró para la mayoría de la demanda. Aunque ahora está volviendo a gotear, la solvencia y el ahorro son esenciales para firmar una compraventa. El comprador de propiedades privilegiadas está al margen de estos vaivenes: “Solo un 30% de los clientes recurren a hipoteca” según Engel & Völkers, un aspecto que corroboran otros expertos del sector señalando que “entre el 60% y el 70% de estas operaciones inmobiliarias se realiza sin apoyo financiero“.

Situación de la vivienda de lujo en España

El grueso de la oferta está en el Mediterráneo, donde se han registrado los mayores descuentos. Pero no toda la costa se ha comportado igual, “En Ibiza, Mallorca, Marbella o Costa Brava ya empiezan a producirse ligeros repuntes“, según el director de Engel & Völkers. La disponibilidad de este producto se ha incrementado porque “algunos propietarios se vieron obligados a poner en venta sus propiedades, pero este proceso se ha ido desacelerando desde 2011”. Según Manuel Abreu, adjunto a la dirección de HQ Realty, “hay empresas que tenían propiedades de alto standing y lo rentabilizaban vía alquiler, y después han decidido capitalizar e invertir en segmentos más medianos”.

La vivienda de lujo en Madrid se ha resguardado mejor de la bajada de precios. Según HQ Realty “Madrid tiene una economía más sólida y resiste mejor las caídas. En la urbanización La Finca y en Valdemarín no ha habido tanta depreciación. Se ha notado más en la parte externa de Majadahonda, Pozuelo y Boadilla“. El cliente que mira hacia este mercado busca calidad, espacio e intimidad, “más que la casa en sí, quieren tener aparcamiento para varios coches, zonas accesibles, seguridad y privacidad, además de un buen entorno”. No obstante, los requerimientos del comprador no siguen una línea única. Desde Engel & Völkers aseguran que en islas como Ibiza se lleva “el chalet moderno y minimalista con la última tecnología domótica, pero también la típica finca rústica rodeada de naturaleza o el piso antiguo en Palma de Mallorca“.

El mercado nacional prefiere las ciudades, el internacional villas de lujo en la costa

En la incipiente recuperación que el sector inmobiliario en España está viviendo ha jugado un papel fundamental el comprador extranjero. Según Engel & Völkers el mercado internacional ha mantenido vivo el mercado en la costa y en las islas, mientras que otros expertos destacan su “vigor inversor” y la intención de “capitalizar fuera de su país”. Las operaciones de compra de viviendas de lujo realizadas por extranjeros suponen el 70% en estas zonas, y según la última estadística del Consejo General del Notariado, protagonizaron el 21,4% de las compraventas realizadas en 2013, es decir, que una de cada cuatro viviendas fue comprada por un extranjero en España.

Uno de los aspectos que alientan la entrada de capital de extranjero es la medida incluida en la Ley de Emprendedores, que concede el permiso de residencia a cambio de invertir medio millón de euros en el sector inmobiliario, pero aún es pronto para medir sus efectos. El comprador extranjero “quiere obtener una revalorización en unos seis años”, según HQ Realty, matizando que, “por pequeña que sea esa recuperación, les dará más beneficio que cualquier otra colocación de capital”. Alemanes y británicos siguen apostando fuerte, pero su superioridad está siendo eclipsada por otras procedencias atraídas por el clima, el estilo de vida y las comunicaciones.

Entre estos últimos están los rusos, que están focalizados en la Costas del Sol, sobre todo en el triángulo de oro formado por Marbella, Benahavis y Estepona, pero también en Costa Brava y Costa Blanca con inversiones que llegan a los 10 millones de euros. Según Engel & Völkers también llama la atención “la notable la presencia de franceses en toda la costa mediterránea, en Girona y Tarragona, especialmente en el norte”. En cuanto al cliente árabe, muy activo en Marbella en los años 80 y 90, vuelve de nuevo, pero de forma tímida. Otros extranjeros que están viniendo a España son los belgas, suizos, austriacos, suecos, noruegos, americanos e italianos. Latinoamérica también pisa fuerte, dado que “en Barcelona, se cierran operaciones con venezolanos y colombianos”. El mercado inmobiliario del lujo es ahora más global que nunca.

La demanda nacional evalúa la vivienda exclusiva desde la cautela. La incertidumbre todavía tiene una influencia importante en las grandes fortunas españolas, que no hacen tantos movimientos como antes. Ya no hay esa sensación de “nuevoriquismo” tan del boom, lo que ha hecho que la actividad del cliente español se haya estabilizado, que no despararecido. Según los expertos “siempre habrá familias con dinero, no todos están en quiebra. El cliente nacional se ha dado cuenta de que la crisis no es el fin del mundo”.

La mejora de la situación general hace que en determinadas ubicaciones el comprador español esté equilibrado con el foráneo, sobre todo, en grandes ciudades. “En la zona alta de Barcelona hay mucho local, mientras que en casco viejo hay más extranjero”, indican desde Engels & Völkers, mientras que en el barrio de Salamanca en Madrid, un 60%-70% es español y el resto, extranjero.

Fuente: abc.es

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