Qué debes conocer antes de comprar una vivienda: precontrato, arras, cargas, impuestos…

contratoSi tienes ya localizada esa vivienda que estabas buscando y tomada la decisión de comprar, antes debes tener en cuenta aspectos importantes que rodean el proceso de compra-venta, y conocer por ejemplo, en qué consiste el precontrato o el estado de cargas de la casa, o qué gastos e impuestos supondrá su adquisición.

Para la mayoría de las personas comprar una vivienda es la inversión más importante de su vida, será necesario al menos, conocer los siguientes conceptos.

Precontrato

En la compra de una vivienda hay una serie de pasos preliminares. Previamente a la elevación de escritura pública se suele firma un contrato privado entre el comprador y el vendedor, llamado precontrato. No es obligatorio firmarlo, pero si se hace, sí que es obligatorio cumplir todo lo que en él se recoja. Una persona no podrá eximirse de su cumplimiento alegando que no le conviene lo que pactó en su momento, o que desconocía lo que firmaba. Por la parte vendedora, el precontrato debe firmarlo, en el caso de un promotor, el administrador o el apoderado de la sociedad. y, en su defecto, el mismo promotor. Si es un negocio entre particulares, el documento ha de ser firmado por todos los propietarios, bien personalmente, o representados por personas apoderadas.

Arras o señal

Cuando se firma un contrato privado suele darse una cantidad como parte del pago del precio total o señal (conocida como arras) y que vincula a ambas partes. Las más habituales son las arras penitenciales, para cuando no se llega a otorgar la escritura pública y que permiten desligarse del contrato antes de la firma, en cuyo caso el comprador perderá la señal o arras. Si, por el contrario, es el vendedor quien se desliga del acuerdo tendrá que devolver el doble de lo recibido.

Estado de cargas

Es muy importante comprobar si el inmueble está o no libre de cargas: si tiene hipoteca, o si pesan embargos. para ello, se debe solicitar al registro de la propiedad correspondiente una nota simple informativa. Con frecuencia existirá una hipoteca, en la que el comprador tendrá que valorar si se subroga o no. Es decir, aceptarla y convertirse en deudor de la parte que quede por pagar, frente al banco o caja que la haya concedido o, por el contrario, contratar su propio préstamo hipotecario. Puesto que el comprador asume todos los pactos de la hipoteca previa, es muy conveniente informarse de estos, en especial del tipo de interés, si hay un mínimo y un máximo, del plazo de amortización y de las comisiones pactadas, además de la cantidad que queda por pagar.

Aval

Si se trata de una vivienda en construcción, el comprador tiene derecho a exigir un aval por la cantidad entregada para que, en caso de no cumplirse el plazo de convenido para la entrega del inmuebles, se la devuelvan junto con los intereses que le correspondan.

Gastos compra de vivienda

En el precontrato se suele pactar quién asume los gastos, incluido que todos los pague el comprador, excepto la plusvalía municipal que por ley corresponde al vendedor. Los gastos derivados de la compra de una vivienda son fundamentalmente cuatro:

  1. Impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (conocido como plusvalía municipal). varía en función de lo que determine el ayuntamiento derivado de la ubicación del inmueble.
  2. Escritura pública en la notaría: es la factura del notario por sus honorarios. están fijados por el gobierno.
  3. Inscripción en el registro de la propiedad: es la factura del registrador de la propiedad por inscribir la escritura también están establecidos a nivel estatal.
  4. Impuestos compra-venta:
    • IVA: por una vivienda nueva hay que pagar el 10% del iva sobre el precio de venta
    • Actos jurídicos documentos: Si es una vivienda de nueva construcción deberá pagar el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) cuyo tipo oscila entre el 1 y el 1,5% dependiendo de la comunidad autónoma.
    • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: si la vivienda es de segunda mano se debe abonar el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), cuyo tipo oscila entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma.
    • IRPF: El vendedor deberá tener en cuenta que la ganancia patrimonial en su IRPF puede ser de hasta el 27%

Fuente: diariodenavarra.es

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2 Respuestas a “Qué debes conocer antes de comprar una vivienda: precontrato, arras, cargas, impuestos…”

  1. Spainhouses.net dice:

    Hola Gloria. A este nivel de detalle en tu consulta te sugerimos contactar con un profesional o asesoría fiscal, habrá matices que igual son importantes y que se nos pueden escapar. Suerte y feliz tarde.

  2. Gloria dice:

    Buenos días, he heredado la tercera parte de un edificio y tengo que venderlo para poder pagar los impuestos sucesoriales. Estos ascienden a 55.000€, si por mi parte me pagan 150.000€ y de ahí tengo que pagar estos impuestos…. mi IRPF seria de 40.000€?(27%) osea que me quedan solo 60.000€?
    este 27% es del total de la ganancia o quitandole los impuestos sucesoriales?
    pueden aclararme esto?
    gracias

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