La futura gran inmobiliaria del país va tomando cuerpo

Las incógnitas en torno al ‘banco malo‘ continúan despejándose. El nuevo organismo, bautizado oficialmente como Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), albergará, para empezar, 89.000 viviendas de los bancos nacionalizados que se habrá adjudicado con un descuento de en torno al 60%.

Estos pisos podrán ser adquiridos tanto por particulares como inversores y serán comercializados por muy diversos canales. A partir de diciembre, será la gran inmobiliaria público-privada de España y tendrá 15 años para dar salida a sus bienes inmobiliarios.

La Sareb verá la luz sobre el papel el último mes de 2012, aunque se prevé que tarde varios meses más en estar funcionando a pleno rendimiento: vendiendo casas como una inmobiliaria más. Inicialmente, su escaparate estará compuesto por 89.000 pisos repartidos por toda España procedentes de las carteras de las entidades nacionalizadas (Bankia, CatalunyaCaixa, NovaGalicia Banco y Banco de Valencia).

A estos casi 100.000 inmuebles (45.000 millones de euros) es más que probable que se vayan sumando los de las próximas entidades ‘caídas’ (BMN, Liberbank, Caja 3 y Caja España Duero podrían ser las siguientes en pedir ayuda pública) -otros 15.000 millones-. E incluso, no se descarta que la banca ‘sana’ traspase finalmente sus activos tóxicos al ‘banco malo’ (cómo máximo, la Sareb está diseñada para poder aguantar una cartera de activos valorada en 90.000 millones). El Gobierno espera tener la menor presencia posible en esta sociedad y continúa buscando inversores (principalmente, tentando a la gran banca) para que copen el accionariado de la Sareb.

Entre las múltiples interrogantes que rodean a la Sareb, recientemente se ha respondido a una de las principales: el precio que pagará por los activos que se adjudique. Se hará con los activos inmobiliarios tóxicos con un descuento medio del 63,1%. Rebajas que variarán bastante dependiendo de la tipología. De este modo, ‘comprará’ las viviendas nuevas terminadas por el 45,8% del valor que tienen hoy (descuento del 54,2%), las promociones en curso por el 36,8% (-63,2%) y el suelo por tan sólo el 20,5% (-79,5%).

Estos precios variarán, y mucho, dependiendo de la entidad a la que pertenezcan los inmuebles y, sobre todo, dependiendo de la zona geográfica donde se encuentren ubicados estos activos. En total, más de 13 millones de metros cuadrados (sumando el suelo ‘limpio’ y el construido o en proceso) irán a parar, inicialmente, al gran escaparate español de casas en venta.

Estos activos inmuebles, más los préstamos a promotor, representan el 90% de los que poseen las cuatro entidades nacionalizadas. El 10% restante, los más tóxicos, seguirán en sus manos. El ‘banco malo’ rechaza las viviendas con un valor inferior a los 100.000 euros o créditos de menos de 250.000. Es decir, reniega del peor producto inmobiliario, el de peor venta y el de más compleja gestión. O lo que es lo mismo, se centrará en la comercialización de casas buenas (y nuevas) y deja de lado miles de pisos sueltos de segunda mano embargados en pequeños municipios y zonas más deprimidas de las grandes ciudades, garajes, locales, trasteros,… Todo un laberinto donde la Sareb no entrará.

La inminente sociedad, cuyo organigrama y sistema de funcionamiento se perfila por el Banco de España y el Ministerio de Economía, nacerá además con el objetivo de ser rentable más pronto que tarde. Se espera, según los responsables del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (Frob), organismo a través del que el Estado participará en el ‘banco malo’, que coseche ‘números verdes’ en cinco años y tenga una rentabilidad del 15% en sus tres lustros de vida.

Esta estimación de ganancias deja abierta la puerta a que la Sareb venderá por encima del precio que se ha adjudicado los inmuebles. Es decir, se deduce que la rebaja media del 54% no será tal para los compradores particulares o inversores. Como se ha advertido ya desde el Banco de España, la Sareb “no venderá sus inmuebles a cualquier precio“.

En este sentido, José Manuel Galindo, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), ha asegurado que los precios que pagará el ‘banco malo’ de media por sus viviendas (y, por lo tanto, el descuento del 54,2%) no son una referencia en el variopinto mercado inmobiliario. “Hay que despejar esta incógnita a la gente ya que sería una equivocación establecer esta relación de precios“, ha advertido Galindo al tiempo que ha recordado que la Sareb se convertirá también en dueña de promociones de pisos terminados aplicando un descuento medio del 32,4%. Concretamente, Galindo se refiere a los préstamos sobre vivienda terminada.

Pero a estas alturas, la gran incógnita que queda por aclarar es dónde podrán informarse los interesados en adquirir los inmuebles. Desde el Frob aún no se ha ofrecido esta respuesta, que está en fase de estudio. No se descarta que se lance una gran web del ‘banco malo’, que las entidades nacionalizadas sigan haciéndolo a través de sus portales inmobiliarios o que se confíe esta misión a agentes de la propiedad inmobiliaria (APIs), que ya han mostrado su interés. Los múltiples portales inmobiliarios privados también podrían ser otro de los escaparates donde se expondrían las casas de la Sareb. Poner en marcha una nueva maquinaria de comercialización podría ser un proceso muy lento y demasiado costoso para la Sareb, que intentará centrarse en vender los pisos en paquetes a inversores.

Con este panorama y a falta aún de que se sigan concretando los detalles del ‘banco malo’, los expertos también se atreven a vaticinar por criterios puramente económicos que será durante los primeros pasos de la sociedad cuando sacará al mercado las mejores viviendas. El nuevo organismo tendrá que hacer caja -dinero en efectivo- lo antes posible y de ahí que pueda tirar de su mejor oferta lo antes posible. Además, cuanto antes se quite estos inmuebles de supuestamente colocación más sencilla, antes tendrá que dejar de pagar los impuestos (como el IBI) que conllevan.

Sin embargo, esta puesta de largo no podría estar próxima. Como indica a Europa Press el socio director de Horizone Consulting Inmobiliario, Julio Gil, “va a pasar tiempo hasta que los activos del ‘banco malo’ estén en venta“. Además, Gil avisa de que si estos activos se sacan al mercado en poco tiempo y en grandes cantidades y lotes también habrá una sobreoferta que tirará a la baja de los precios de las viviendas y que podría ser perjudicial para los intereses rentables de la futura sociedad.

La gran inmobiliaria va tomando cuerpo, aunque parece que aún le queda mucho camino por recorrer en las próximas semanas, hasta que vea la luz en diciembre. Además, como el resto del sector, también será presa del gran problema de la falta de financiación. La Sareb tendrá una finalidad puramente inmobiliaria y quienes quieran adquirir alguno de sus activos tendrá que buscar crédito, si lo necesitan, en las habituales entidades financieras.

Fuente: elmundo.es

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