El clamor popular obliga a diseñar un nuevo marco legal contra los desahucios

El clamor contra los desahucios en España ha puesto contra las cuerdas al Gobierno en plena campaña electoral catalana del 25N. Unos 350.000 propietarios han perdido su vivienda a manos de la banca en España desde el estallido de la burbuja inmobiliaria en el 2008. Un Ejército de descontentos dispuestos a rebelarse y a votar y una imparable corriente de solidaridad obligan ahora a una rápida reforma de la ley hipotecaria de principios del siglo pasado.

Clamor popular contra los desahuciosEl Gobierno busca el establecimiento de un nuevo marco legal acorde con lo que exige la situación y las normativas existentes en los países occidentales y que permita frenar los desahucios. Paralelamente, el Gobierno de Mariano Rajoy ha aprobado una reforma legislativa que ha agilizado el desahucio por el impago de un alquiler.

El hecho es que España, que alardeaba hace poco del sistema financiero más moderno y con más cajeros, aplica a sus clientes mecanismos de usura capaces de dejar en la calle, literalmente, a familias que no han podido cumplir con el pago de la hipoteca. Mientras la banca se revuelve contra la reforma del marco legal, ante el temor a un quebranto de sus ya maltrechos balances financieros, al Gobierno se le exigen los cambios legales necesarios para permitir una moratoria en el pago de los plazos de la hipoteca en el caso de dificultades de las familias más desfavorecidas.

Las líneas principales de esas reformas en ciernes no satisfacen completamente a los afectados. El objetivo sigue siendo que se aplique de la manera más general posible el concepto dación en pago, que últimamente parece haber pasado a un segundo plano de la discusión pública en favor de la moratoria de los pagos.

El proceso que lleva al desahucio

La dación en pago supone saldar la hipoteca con el banco mediante la entrega del bien que figura como garantía de cobro y que ha sido previamente establecida. En la ley hipotecaria, el artículo 140 establece que podrá pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados.

En España la dación en pago se prevé legalmente como opción para cubrir la deuda hipotecaria, sin embargo en la práctica nunca se concede una hipoteca con esta única garantía. En el caso de impago, lo más habitual es que se embargue la vivienda, posteriormente se subaste y si no acude nadie a la subasta (que es lo que normalmente sucede y más en una situación de crisis como la actual), el banco se queda con la vivienda al 50% de su tasación. Si con esto no se cubre la deuda, puede demandar el resto al hipotecado solicitando el embargo de otros bienes o del salario.

Como consecuencia, el marco legal español favorece que el afectado, además de quedarse en la calle, sigue debiendo dinero al banco. La actividad laboral fuera de la ley, la salida del sistema, es el siguiente paso del afectado. En otras ocasiones, la salida del país.

Otros marcos legales son posibles

En otros países europeos la situación legal es muy distinta a la española. Si bien la dación en pago simple no existe como tal en ningún país de la Unión Europea, si existen en países vecinos sistemas para solucionar la situación de insolvencia.

El sistema francés

En los mejores años del boom inmobiliario, las hipotecas en Francia costaban al menos dos puntos más caras que en España. A cambio, quienes suscriben una hipoteca para comprar la vivienda se acogen a la denominada ley de la segunda oportunidad, que prevé una especie de condonación judicial de las deudas de personas físicas mediante la liquidación del patrimonio. Anteriormente a ese paso, obviamente se buscan múltiples soluciones para que el deudor contribuya al pago antes que llegar a la decisión judicial.

Alemania y Portugal

En países como Alemania o Portugal, la legislación posibilita un proceso de negociación que puede conducir a la condonación parcial de la deuda cuando se trata de “deudores de buena fe“.

En Italia las aseguradoras cubren a las familias que solicitan hipotecas de alto riesgo para que el banco no ponga demasiados problemas a la hora de conceder la hipoteca. Estas compañías de seguros vigilan cómo hacer frente a sus cuotas el comprador de la casa y, en cuanto detecta algún problema, insta al banco a renegociar la hipoteca. Si al final debe ejecutarse el desahucio por impago, la compañía de seguros paga al banco la operación como si fuera un siniestro y el titular del inmueble, aunque pierde el piso, no debe seguir pagando porque ya responde el seguro por él.

Temor a la picaresca

Los profesionales del sector financiero en España se oponen a la dación en pago indiscriminada porque en su trabajo diario y tras los últimos años de especulación se han topado con casos cercanos a la picaresca en los que las entidades financieras asumen un gran riesgo en la concesión de créditos. Temen que un comprador adquiera un piso y si encuentra otra vivienda más barata equivalente deshaga la operación simplemente con la entrega del piso comprado para adquirir otro más barato. Ese temor en una situación de caída de precios es creíble.

La culpa de la banca

Ante esta tesis, las plataformas de apoyo a los afectados consideran que son los bancos los que animaban a asumir riesgos indebidos y por tanto también son responsables del desplome de los precios. Así, la dación en pago debería valorar lo pagado hasta el momento, la situación personal y familiar del deudor y que fuese el juez el que determinase las condiciones del acuerdo económico final entre el banco y el deudor.

El papel de Europa

La posición del Parlamento Europeo y la opinión pública europea, las movilizaciones y los suicidios de algunos de los afectados han dado un vuelco a la situación. Quizá, como afirma el sector financiero, la incorporación de la dación en pago a las hipotecas supondrá un incremento del coste de las operaciones, pero eso es algo que ya existe sin que se haya aplicado.

Diseño del nuevo marco legal

El diseño del nuevo marco legal no será sencillo si afronta la situación con la suficiente ambición. Ni siquiera es tan fácil en el extranjero el ir al banco y entregar las llaves para acabar con la deuda. La condonación judicial de las deudas de personas físicas mediante la liquidación de patrimonio es un proceso lento y nada sencillo para el deudor. Una comisión decide si aplica la dación, si aplaza el pago o cualquier otra solución que satisfaga a ambas partes, estudiando siempre cada caso de forma personalizada. Un proceso judicial caro y complejo, pero que no debería aplicarse a más allá del 5% de las operaciones realizadas.

Ampliar el plazo

En Alemania y Portugal, si el deudor ha perdido su empleo pero se presume que acabará pagando se concede el tiempo suficiente y facilidades para pasar la situación. En créditos hipotecarios en España, con duraciones de 25 años, lo más lógico es establecer mecanismos automáticos durante la vida del crédito que minimicen la situación, al margen de la ‘trampa’ de ampliar el plazo para reducir la cuota mensual, que puede agravar la situación.

La Plataforma de Afectados por la Hipoteca siempre ha defendido que es una incongruencia que la persona que de forma involuntaria deviene insolvente, además de perder su única vivienda, se quede con una deuda astronómica originada como producto de un descalabro financiero del que no es responsable.

Por tanto, la figura más acorde sería la adopción por parte del ordenamiento jurídico español de la dación en pago integrada bajo una forma de imperativo legal y tutelada por la autoridad judicial. La comprobación de la buena fe del deudor, una causa justa que haga imposible el pago de la deuda (pérdida de empleo, enfermedad, divorcio) y que la vivienda en cuestión sea la vivienda habitual y única del afectado (ya que en caso contrario es lógico que el patrimonio respalde la deuda contraida).

Entregar las llaves en EEUU

En el caso de Estados Unidos basta la entrega de la vivienda como pago total de la hipoteca, siempre que el deudor no la pueda afrontar. Aunque en términos generales sea de esta manera, la normativa varía entre estados. En algunos, el banco toma posesión de la vivienda por dación en pago, pero en otros por ejecución hipotecaria, tal y como ocurre en España. Si la reventa o la subasta de la casa no cubren la totalidad de la deuda, se procede igualmente a otros embargos, aunque es usual que el banco perdone la deuda si considera que es prácticamente imposible que, por su situación económica, el deudor pueda afrontar ese pago.

La entrega de la vivienda va aparejada a entrar en una lista pública de morosos, por lo que le resultará casi imposible acceder a cualquier tipo de crédito, algo vital en Estados Unidos, ya que hay menor oferta de servicios públicos que en Europa.

En Canadá el riesgo se cubre con un garante (una aseguradora de crédito hipotecario) que actúa de vigilante de ese riesgo. Es decir, un sobrecoste a la operación.

Fuente: elperiodico.com

 

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