Aterrizaje lento en el precio de la vivienda

El banco malo, que el Ejecutivo se resistía a crear en España, empezará a funcionar los próximos meses gracias a la inyección financiera de Europa a la banca. Este vehículo ayudará a las entidades a limpiar sus balances y servirá para ajustar precios en vivienda a largo plazo. Contará con activos por 25.000 millones

La creación del banco malo no será la panacea para reactivar el sector inmobiliario de forma inmediata, pero se convertirá en la principal inmobiliaria del país cuando empiece a caminar en los próximos meses. Nace con la vocación de limpiar los balances de la banca y contará con activos inmobiliarios por valor de unos 25.000 millones.

Jordi Toboso, director de Jones Lang Lasalle en Catalunya, lo define como “un parking“, donde permanecerán hasta que el mercado se vuelva a reactivar.

Según el real decreto, que se convalidó en el Congreso el pasado jueves y se aprobó in extremis el pasado 31 de agosto, como España se había comprometido con Bruselas, obligará en un principio a la banca nacionalizada hasta ahora (Bankia, Caixa Catalunya. Novo Caixa Galicia y Banco de Valencia) a verter sus inmuebles tóxicos sí o sí antes de finales de año.

Quedan flecos de relevancia por definir, pero el más importante es el precio al que se incluirán los inmuebles. Ante tal competencia, algunos propietarios con intención de vender su vivienda se preguntan si ha llegado el momento de bajar precio y deshacerse del inmueble, mientras que los potenciales compradores siguen esperando a que los precios toquen suelo de verdad. Aún quedan bajadas.

Estos inmuebles competirán por ser vendidos con los de la banca saneada, con los de los promotores e incluso con la vivienda de segunda mano. Se estima que los precios se han reducido entre un 20% y un 32,5%, pero hay zonas de la costa donde ya se han percibido rebajas del 50%.

Todo depende de la ubicación. No es lo mismo un piso en el centro de Madrid o Barcelona, así como en los municipios aledaños; que uno con vistas al mar o en la séptima línea de playa. “Resulta imposible homogeneizar porque es el país del mundo que más diferencias tiene en cuanto a precios por kilómetro recorrido“, apunta Manuel Romera, director del sector financiero de IE Business School. Opinión que comparte con Fernando Rodríguez-Avial, presidente del lobby G-14 de las promotoras: “Las bajas en los precios variarán en función del tipo de producto y de su ubicación“.

Hasta ahora, las provisiones exigidas por el Gobierno a la banca son del 35% para vivienda terminada, del 65% para las promociones en curso y del 80% en el caso de los solares. El interrogante es: ¿Esto es suficiente?

A juicio de Nicolás Llari de Sangenis, director de activos bancarios de la consultora Savills, “el objetivo de la banca es limpiar los balances de inmuebles tóxicos minimizando el impacto en sus resultados“. Considera que descuentos de verdad se producirán allí donde “la demanda real de compra se sitúe en niveles inferiores al stock y las cuentas de resultados de los bancos ofrezcan margen para soportar el exceso de pérdida“.

Jesús Varela, abogado y socio del despacho Salans, comenta que “algunos inversores piensan que si los inmuebles entran en el banco malo con un nuevo descuento (superior a las provisiones), esto arrastrará los precios de mercado a la baja a corto plazo“. O lo que es lo mismo: encontrarán un suelo. Por el contrario, opina, “si entran al precio contabilizado ahora en sus balances los precios seguirían bajando de forma lenta y progresiva“.

Julio Gil, socio director de la consultora Horizone, destaca que la concreción de aspectos como precio y tipo de transmisión de créditos y activos, condiciones de transmisión para entidades no intervenidas, plan de comercialización, la disponibilidad o no de financiación, así como el propio entorno macroeconómico influirán en que “el ajuste se acelere o ralentice más o menos”. A su juicio, “se verán descuentos más allá de las provisiones en las malas localizaciones“.

La salida del stock que tienen las entidades financieras, no sólo las intervenidas, es un proceso tremendamente complejo y largo en el tiempo. Dependerá básicamente de las condiciones que imponga Europa. Gil piensa que algunos de esos activos por su mala localización “van a tener una salida muy complicada, aunque sea a precios de ganga“.

Llari de Sangenis tiene claro que “la puesta en marcha de la nueva sociedad de gestión va a ser lenta, con lo que el mercado no percibirá muchos cambios a corto plazo“.

Para Luis Leirado, director de relaciones institucionales de TecniTasa, las distorsiones en el mercado inmobiliario por la creación del banco malo “no tendrán un efecto inmediato, puesto que dependerá de cómo se definan y calculen los precios de incorporación de los inmuebles, así como de la calidad y cantidad que tengan los mismos“.

Un tema más controvertido es si el crédito fluirá para la adquisición de viviendas. Jaime Cabreo, presidente del Consejo de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, sigue denunciando que “en muchas ocasiones, se facilita, con una preferencia escalofriante, créditos a los compradores de inmuebles de las carteras de los bancos“. Cabreo juzga que no se va a producir una revolución en la venta de pisos durante los próximos meses. “El mercado tocará fondo, pero no se observará de forma inmediata, sino a posteriori“, sentencia.

Fuente: lavanguardia.com

 

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