Sacar partido a la vivienda con el alquiler para vacaciones

Muchos propietarios han encontrado en su propia vivienda la solución para el problema que supone el pago de la hipoteca: cada vez es más frecuente utilizar la vivienda habitual para conseguir un sobresueldo a través de su alquiler.

Hay muchas fórmulas

Se puede alquilar una habitación vacía a turistas.

O alquilar la casa entera cuando los propietarios están de vacaciones.

Incluso empieza a ser frecuente que propietarios con casa en Madrid, Sevilla o Barcelona “alquilen su vivienda los fines de semana”.

El 10% de los propietarios de viviendas habituales en España ya las alquila parcialmente a turistas.

Sólo hay que profesionalizar el servicio

No se trata de la fórmula tradicional de alquilar por temporadas el apartamento libre de la playa o del pueblo, sino de un modelo más profesional -y más lucrativo- que se conoce como self catering.

El concepto de alquiler de apartamentos de vacaciones se ha concebido tradicionalmente para periodos muy estacionales y largos, generalmente un mes o los tres meses de verano. La diferencia con el alquiler tradicional es que esta modalidad se dirige a los turistas, predispuestos a pagar más, y en estancias cortas, lo que permite sacar un mayor rendimiento económico.

A cambio hay que profesionalizar el servicio -por ejemplo, diferenciándolo y garantizando unos mínimos de calidad-, y el modelo de contratación -a través de una agencia o portal web especializados- para conseguir un porcentaje de ocupación alto. Lo ideal es que la vivienda esté localizada en un lugar turístico con temporadas altas muy marcadas, “en estos casos la rentabilidad está garantizada“.

En la práctica, este tipo de negocio puede dar para mucho más que para pagar la hipoteca. De hecho, puede ser una excelente salida a la falta de empleo. Para empezar, los costes de explotación son mínimos, tanto en el caso de cama y desayuno como de alquiler completo apenas se precisa personal: el check-in y check-out pueden estar informatizados, igual que las reservas, que se realizarán por Internet.

Se requieren pocas exigencias legales

A la pequeña inversión de este tipo de negocios se suman las pocas exigencias legales y mercantiles. Pero las hay. No hace falta crear una empresa para la explotación de una vivienda con fines turísticos, pero sí pagar los impuestos correspondientes generados por la actividad económica: las rentas que reciben los propietarios tributan en el IRPF.

Además, según la ubicación de la vivienda, hay que solicitar lat licencia de acividad en el ayuntamiento, que es además quien establece los requisitos mínimos de infraestructura, en caso de existir. Por ejemplo, en el caso de alquiler de habitaciones, la normativa suele contemplar la necesidad de que sean exteriores. Además, las viviendas no pueden ocuparse con más plazas de las indicadas en la cédula o licencia. Y ojo, porque en algunos lugares los apartamentos ubicados en un bloque de vecinos tienen que contar con el permiso de la comunidad para poder ser destinados al alquiler para estancias cortas, por ejemplo en Cataluña.

En la diferencia entre vivienda para su explotación como negocio o para alquilar de forma ocasional está la clave. Y en ocasiones es tan mínima que la legislación se vacía de contenido. “No puede confundirse el simple arrendamiento por temporada con la prestación de alojamiento turístico como ejercicio habitual de actividad“.

En primer caso, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 establece que tendrán consideración de Arrendamiento para uso distinto del de la vivienda los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada. En estos casos, el arrendamiento “se rige por la voluntad del propietario y arrendatario“, frente a los contratos de alquiler de vivienda habitual. Para particulares, los ingresos por alquileres de temporada deberán ser reflejados en la declaración de la renta para el cálculo del IRPF. Ante el vacío legal, esta modalidad también puede acogerse a la ley de arrendamiento por temporadas cortas.

Las viviendas turísticas vacacionales para su apertura y funcionamiento sólo estarán obligadas a notificar al Organismo competente su dedicación al tráfico turístico“, en virtud del Real Decreto sobre Ordenación de los apartamentos turísticos de 1982. Es decir, solicitar la licencia municipal pertinente. Sin embargo, “muchas comunidades autónomas han incluido requisitos más detallados“.

La Mesa del Turismo ha recopilado toda la legislación relativa al sector en su página web (www.mesadelturismo.com).

Fuente: eleconomista.es

 

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