El suelo desaparece bajo los pies de los bancos: vale casi cero

Es el gran agujero en los balances de las entidades financieras españolas. Las pérdidas estimadas referidas al sector inmobiliario ascienden hasta los 110.000 millones de euros para dentro de tres años (2014), según las previsiones realizadas por los evaluadores Oliver Wyman y Roland Berger para el escenario de estrés más extremo, que ha sometido a revisión el conjunto de las carteras crediticias del sector privado residente, en las que los activos inmobiliarios representan casi un 50% del riesgo total de pérdidas, sin contar con los activos ya adjudicados.

El suelo vale casi cero

En esta historia ya no caben más

Estas previsiones de pérdidas se proyectan tras la estimación de que el precio de las viviendas adjudicadas pueda llegar a caer hasta un 26% más en los próximos dos años, frente al 23,5% que estima el FMI, con lo que desde el punto máximo de la burbuja (2008) se desplomarían entre un 55% y un 60%.

El ajuste es todavía más severo para el caso del suelo, pues el valor otorgado es casi cero, ya que la pérdida de valor esperada puede alcanzar hasta un 90% si se tiene en cuenta el precio de mercado actual más el descuento adicional aplicable al momento de la venta.

Dentro de los parámetros del peor escenario posible, la mayor caída de precios tendría lugar este año con un 20%, ejercicio en el que se llevarán a cabo el grueso de las dotaciones exigidas por las dos reformas del sistema financiero dictadas por Economía, mientras que en los próximos años la corrección sería de un 5% para 2013 y de otro 2% en 2014.

Por contra, en el escenario base, algo más benévolo, los evaluadores creen que los pisos se depreciarían un 10% (un 8,4% según el FMI), aunque en este supuesto ambas predicciones cifran la pérdida de valor de la vivienda en un 5,6%.

En este escenario macro, las pérdidas estimadas por tipo de activos son muy distintas. Así, mientras para las promociones acabadas (38% de la cartera de crédito promotor) el agujero puede llegar a 25.000 millones de euros en el peor escenario, con una expectativa de pérdida de hasta el 27%, los activos en curso y los suelos urbanizables tienen un potencial de deterioro mayor, hasta un 42% y un 57%, respectivamente, aunque sean cuantías menores. Igual ocurre para otros suelos y activos sin garantía inmobiliaria, donde las expectativas de no recuperar nada van del 100% al 61%.

De acuerdo con este diagnóstico y las necesidades de capital que deberán afrontar las entidades financieras, el acceso al crédito seguirá cayendo con fuerza, hasta un 10,5% en 2013, por lo que es muy probable que la parálisis del mercado hipotecario, donde ahora se mueven cerca de 21.500 hipotecas mensuales, continúe agravándose. Curiosamente, a pesar de que las hipotecas es el activo con más peso en los balances, hasta representar un 42% del riesgo por tipología de activo, las pérdidas estimadas no superan los 25.000 millones de euros en el peor de los casos.

De las pérdidas esperadas para las hipotecas minoristas, el grueso principal, hasta 21.000 millones de euros, está vinculado a los préstamos concedidos para primera residencia, que al cierre del último ejercicio representaban un 88% del riesgo hipotecario. Para el resto, tanto segunda residencia y otras, su proporción dentro de la cartera hipotecaria es mucho menor, 7% y 5%, respectivamente, y su potencial de pérdidas se limita a 2.000 millones por cada tipo.

El suelo, el mayor activo tóxico

Respecto a los activos adjudicados, la pérdida de valor esperada alcanza los 48.000 millones en el peor de los escenarios calculados para el periodo 2012-14. La mayor fuente de deterioro es el suelo, tanto en término absoluto, pues se le atribuye unas potenciales pérdidas de hasta 31.000 millones, como relativo, pues pese a representar sólo un 52% de los activos inmobiliarios adjudicados, su peso en el agujero esperado es casi del 80%.

Para el resto de inmuebles embargados, el deterioro esperado es del 45% respecto a su peso en el balance al cierre de 2011. En el caso de las casas, que representan un 21% de los activos adjudicados, su pérdida esperada llega a los 7.000 millones, mientras que para los inmuebles comerciales y las promociones acabadas, que acaparan un 8% y un 19% de esta categoría, respectivamente, aportan pérdidas potenciales de hasta 3.000 y 7.000 millones cada una.

Fuente: elconfidencial.com

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