Entender la Ley del Suelo y sus consecuencias en nosotros pobres mortales

Las causas del mal del suelo: el proceso de formación del suelo susceptible de ser urbanizado y el sistema de concesión de hipotecas

Hoy profundizaremos en una peliaguda cuestión inmobiliaria: el suelo. Hace poco publicabamos que al principal problema que ha dejado tras de sí la burbuja inmobiliaria, el suelo, le queda un año para solucionarse sí o sí. Hablamos de un dolor de cabeza de 33.344 millones de euros.

“El pasado 31 de Diciembre”, decíamos en la entrada, “el Gobierno aprobó una moratoria que les permitirá valorar sus carteras de suelo tal y como lo han venido haciendo hasta la fecha, es decir, en función de las expectativas de negocio futuras que expresan los planes urbanísticos donde se ubican, en lugar de tasarlos basándose de las perspectivas de negocio reales y actuales, mucho menos optimistas. Esta modificación ‘in extremis’ de la Ley de Suelo trata de evitar el hundimiento de la banca”.

Ahora bien, ¿Comprendemos bien las implicaciones del valor del suelo? Para ello, desglosemos los puntos más interesantes descritos en dos artículos del MBQGroup publicados en la Real Estate Review de El Economista al respecto.

El valor del suelo llegó a representar durante el último decenio más de la mitad del precio de venta de los inmuebles.

Las causas reales del desproporcionado crecimiento del suelo y su repercusión en el precio de la vivienda se encuentran, para MBQGroup, en el proceso de formación del suelo susceptible de ser urbanizado y en el sistema de concesión de hipotecas.

La formación del suelo urbanizable

Nuestra actividad urbanizadora es una de las más reguladas del mundo; en cambio, y a juzgar por la calidad de nuestros espacios urbanos, la protección de nuestro medio ambiente y el estado ambiental de nuestras ciudades, da la impresión de que no existe tal regulación. Corresponde, no obstante, al Estado.

“El resultado de restringir la oferta de suelo susceptible de ser urbanizado y la inhibición en la gestión activa del mismo por parte de la Administración Pública, (CCAA y Ayuntamientos), ha sido el crecimiento insostenible del precio del suelo, y por extensión,  de la vivienda. La oferta de suelo puesta en mercado, (es decir,clasificado y gestionado), ha sido claramente insuficiente para satisfacer en el tiempo la demanda de vivienda durante el periodo comprendido desde 1998 a 2007, y por tanto, el precio final de la vivienda se ha disparado.

¿Mejorará este escenario con una Ley del Suelo como la actual en la que el suelo apto de ser urbanizado se restringe hasta la práctica inexistencia? ¿No es acaso, en vista de los resultados, un arma arrojadiza la Ley del Suelo de 2007? ¿No sería razonable y decente reconocer el clamoroso error cometido por nuestra Administración Pública en estos diez años, restringiendo la oferta del suelo puesto en mercado y clasificando el mismo como rústico común, al tiempo que aparecían por todos lados reclasificaciones y pelotazos?”

El banco del suelo

Durante los últimos diez años, asegura el MBQGroup en su segundo artículos, Bancos, Cajas de Ahorros y empresas especializadas financiaron la compra indiscriminada de suelo en nuestro país para especular con el mismo en previsión de su posterior urbanización. En muchos casos, las propias promotoras inmobiliarias se convirtieron en instrumentos profesionalizados de Bancos y Cajas mediante participaciones accionariales que en muchos casos han llegado a convertir muchas de las iniciales empresas promotoras en simples extensiones de las entidades financieras para la compra y la promoción del suelo.

La ausencia de liberalización del suelo, dicen, ha supuesto el enriquecimiento desmedido de un contado número de agentes a costa de la Sociedad Civil española, que ha visto cómo se disparaba el precio de la vivienda debido al aumento estratosférico del precio del suelo, producto del intervencionismo público.

La barra libre de compra de suelo con crédito barato y abundante llegó a su fin debido a dos factores interrelacionados: en primer lugar, la aprobación de la Ley del Suelo 8/2007, que modificó sustancialmente los criterios de clasificación y valoración del suelo, cortando de raíz cualquier expectativa de desarrollo y reduciendo su oferta a unos mínimos alarmantes; y en segundo lugar, el inicio de un ciclo negativo del sector residencial debido a la reducción de la demanda y la Crisis Financiera de 2008.

Entonces, Bancos, Cajas de Ahorros y empresas especializadas en suelo, paralizaron de golpe la compra de suelo e iniciaron multitud de gestiones para soltar lastre en previsión de la crisis que se avecinaba. El anterior Gobierno socialista concedió un respiro a las entidades financieras al aprobar junto a la Ley de Economía Sostenible una disposición en la que se prorrogaba hasta finales del 2011 la metodología de valoración de los suelos en cartera de acuerdo a los principios de la Ley 6/1998 para evitar un agujero contable en las cuentas de dichas entidades.

Ahora, el Real Decreto de Medidas Urgentes aprobado el pasado 30 de Diciembre, pospone, una vez más, la necesaria modificación de la ley de suelo actual.

Enlaces de Interés: Parcelas en EspañaSolares en España

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6 Respuestas a “Entender la Ley del Suelo y sus consecuencias en nosotros pobres mortales”

  1. Spainhouses dice:

    Hola Jorge,

    Ése es el otro punto en discordia, efectivamente, “proveer de una vivienda digna a toda persona”. Lo conveniente sería urbanizar suelo de acuerdo con la demanda real de vivienda y el medioambiente. Restringir la oferta, con la consecuente subida de precios y especulación, no es la solución, sino actuar de acuerdo a estos dos principios: demanda real y medioambiente.

    Las regulaciones debieran, según nuestra humilde y nunca experta opinión, ir por ahí.

  2. Jorge dice:

    Cuando la ley de 6/1998 puso en marcha la especulación y la actual burbuja inmobiliaria nadie entro a debatir el sistema de calificación del suelo que se venía haciendo por la anterior ley, una ley que permitía recalificar el suelo según se iba urbanizando y no con el valor futuro en el mercado lo que permitia ofrecer unos terrenos con un valor real y no con un valor especulativo. Tras la ley del 98 el valor del suelo y la recalificación sin ninguna restricción permitió la mayor especulación y el mayor atentado contra el medioambiente, no existía límetes y para declarar una zona de interes era tan dificil que para cuando se reconocía dicho valor ya estaba urbanizada.No hace falta una liberalización del suelo hace falta una regulación del mismo con una valoración real y no especulativa y que la administración haga su labor y haga dejadez de funciones que las que nos han llevado a permitir el mayor impacto económico y social que se ha producido gracias a esa dejadez y esa permisividad hacia sus simpatizantes que para cuando se denuncia y se ha producido la urbanización y ahora cuando por sentencia se demuestra su ilegalidad ya hay afectados ajenos a cualquier especulación que serán los que tengan que pagar los platos rotos.
    Basta de echar los balones fuera y dedicarnos a lo que realmente se debe de hacer que no es ni mas ni menos que de proveer de una vivienda digna a toda persona según promulga nuestra carta magna y dejarnos de toda especulación abusiva que hacen que no se pueda acceder a dicha vivienda.

  3. Spainhouses dice:

    Buenos días Juan Francisco,

    Estamos a favor de comprender conceptos. En nuestras noticias procuramos difundir artículos que respondan a todas las ideologías o puntos de vista. Sin estar a favor de la liberalización de suelo, nos pareció interesante el enfoque de estos dos artículos que aquí reseñamos. Hemos abogado en la mayoría de nuestras noticias por el mantenimiento del Estado de Bienestar y por la necesidad de hacer las cosas bien.

    No se trata de construir en todas partes, sino de que el control sea real. A nuestro entender, lo que este artículo denuncia son las salvajadas que ha cometido la Administración Pública en, prácticamente, todas las comunidades. Es curioso cómo en nuestro país, donde el suelo no está liberalizado, es donde menos se respeta el medioambiente y la belleza natural de que un día dispusimos. De lo que estamos a favor es de las cosas bien hechas, del control y de la denuncia, y nos valen para ello explicaciones y denuncias desde todos los puntos de vista. Tienes mucha razón cuando dices que el mundo inmobiliario ha defraudado. Defraudan las personas, no obstante. Por eso es necesario el debate y la reflexión sobre cómo deberíamos hacer las cosas.

    ¡Muchas gracias por tu comentario!

  4. Juan Francisco dice:

    Miren;

    Ustedes, quienes se dedican al negocio de la vivienda, quieren rizar el rizo más de la cuenta. ¿Que pasa, que están a favor de la liberaliización del suelo? ¿De que se construya por todas partes y donde a cada uno le de la gana? Están locos. Si ha sido con control y he destrozado toda la costa, las zonas de montaña y la mayoría de las zonas más atractivas de este país, solo para que algunos se forren, ahora sin control, se forrarán todavía más y construiran donde les de la gana….
    Lo que está fallando es este sistema económico social que tenenemos, en el que cuando todo va bien el estado nos sobra porque nadie necesita de ese ser molesto que solo sabe cobrar impuestos (pero que nos provee de seguridad, de alumbrado público, da calles y carreteras por las que circular,, derecogida de basura, de aceras, de sanidad, de escuelas gratuitas…) pero cuando la cosa se tuerce seguimos queriendo que lo mío siga siendo mío nada más, y, además, exigimos al estado que nos ampare en todo! Esto es demasiado. lo primero que tiene que hacer el mundo inmobiliario es dejar de defraudar al estado (que es lo msimo que engañar a todos los españoles) y dejar de cobrar con dineros en bolsa y de jugar con los precios que seponen en los contratos y en las escrituras. ¿Estamos dispuestos a ello?

    Muchas gracias!

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