En busca de la mejor hipoteca

Las hipotecas se han convertido en el tesoro mejor guardado de las entidades financieras. La crisis ha complicado el acceso al crédito para la compra de una vivienda –la concesión de crédito a los hogares se desplomó un 43% en enero– y solo los clientes más solventes pasan ahora el examen de la banca. Pero la oferta hipotecaria es amplia y no hay que renunciar a buscar la mejor opción del mercado. La negociación, después, es otra historia.

La mejor hipotecaAunque las condiciones ideales dependen de las necesidades y preferencias de cada uno, la hipoteca perfecta sería aquella que combinara un interés bajo, seguridad en los pagos y mínima contratación de productos vinculados.

No existe en el mercado un préstamo que reúna todas las facilidades a la vez, pero sí es posible detectar las hipotecas más atractivas en función de variables como el precio, la financiación, los plazos de amortización, el nivel de vinculación y la flexibilidad de pago. Todas tienen pros, contras y letra pequeña.

Precio

Las hipotecas más baratas son las que tienen el tipo de interés más bajo. Pueden ser variables, fijas o mixtas. En España, la mayoría son a tipo variable referenciadas al euríbor, al que la entidad añade un diferencial, que es el porcentaje de interés que cobra al cliente. Entre los préstamos hipotecarios a tipo variable, la banca mediana y online ofrece los diferenciales más bajos. Además, no suelen cobrar comisiones por los menores costes que implican los trámites por Internet. Su principal inconveniente es que exigen la contratación de hasta tres y cuatro productos vinculados a la hipoteca.

Actualmente, Caja España-Caja Duero -una de las entidades en proceso de recapitalización- ostenta las dos hipotecas más baratas del mercado. La primera en el ránking es la ‘Hipoteca T-enteras’, con euríbor +0,25% y cero comisiones. Concede 24 meses de carencia y hasta el 100% del menor de los valores de tasación o compraventa a un plazo de hasta 40 años. Eso sí, hay que tener menos de 36 años. Le sigue la ‘HipotecaNet’, con un diferencial del 0,35% y también a 40 años, aunque la financiación se limita al 80%. En este caso, la edad se eleva a un máximo de 55 años.

Pero no es oro todo lo que reluce. Ambas ofertas son exclusivas para la contratación a través Internet y exigen una alta vinculación a la entidad, con seguros de amortización, automóvil y hogar multiriesgo, domiciliación de la nómina o pensión y gasto en tarjetas.

El tercer puesto lo comparten ING Direct y ActivoBank (Banco Sabadell), con una oferta de euríbor +0,49%. La popular ‘Hipoteca Naranja’, a 40 años, se caracteriza por la ausencia de comisiones y suelo, pero únicamente financia el 80% del valor de tasación y obliga a domiciliar la nómica y contratar seguros de hogar y vida. Permite, no obstante, la posibilidad de tener un tipo fijo durante tres años. Por su parte, la ‘Hipoteca Activa Plus’ advierte de que si no se contrata el seguro de viga el tipo de interés sube a euríbor +0,90%.

Entre la banca tradicional, las hipotecas más interesantes están dirigidas a las viviendas de su propiedad procedentes de ejecuciones. BBVA dispone de una hipoteca para los inmuebles que comercializa con un diferencial del 0,70% sobre el euríbor y sin comisiones ni productos ligados. Su principal ventaja es que es posible lograr financiación por el 100% del importe de tasación, frente al 80% para las viviendas fuera de su cartera, aunque el plazo de amortización se reduce a 30 años.

A tipo mixto, destaca la ‘Hipoteca Futuro’ de Caja España-Caja Duero, al 2% durante 24 meses y euríbor + 0,30% después. El plazo máximo es de 35 años y requiere, además de la vinculación habitual, un plan de pensiones por importe mínimo anual de 600 euros. A interés fijo, la opción más atractiva es la de Tubancaja a 15 años, con un tipo del 5,80%. Ofrece hasta 60 meses de carencia inicial de capital, pero cobra unas comisiones del 2,50% por amortización y cancelación anticipada.

Nivel de vinculación

Pocas hipotecas se conceden sin ningún compromiso adicional con la entidad. La mayoría exige al cliente un grado de vinculación que eleva el coste financiero. Algunas incluso mejoran el precio de la oferta en función del número total de productos contratados, por lo que existen préstamos con buenos tipos de interés que pierden su atractivo con su lista de productos asociados.

Lo habitual es solicitar la domiciliación de la nómina y varios recibos, así como la contratación de seguros de vida y hogar. Pero cada vez más se exigen planes de pensiones, cuentas corrientes con saldos mínimos y tarjetas de crédito con gasto mínimo anual que pueden alcanzar los 2.000 euros.

Hoy por hoy, existen en el mercado varias hipotecas sin ninguna vinculación o condicionadas a un solo producto, pero sus diferenciales oscilan entre el 0,70% y el 2%. Las más atractiva es ‘Tuhipoteca ligera’ de Tubancaja. No tiene comisiones y financia hasta el 90% del importe a un plazo de 40 años. Es mixta a un tipo fijo del 2,50% 12 meses y euríbor + 0,70% el resto. Ofrece la posibilidad de rebajar el diferencial un 0,05% por cada producto contratado y hasta 60 meses de carencia.

Llama la atención también la ‘Hipoteca Uno-e’. El préstamo del banco online de BBVA, a euríbor +0,89% sin vinculación, ni suelo ni comisiones, otorga el 80% del importe de tasación a un plazo máximo de 35 años. Asimismo, por cada producto contratado disminuye el diferencial un 0,10%.

Financiación, plazo y flexibilidad

Con la crisis, las entidades reservan para los pisos de su propiedad la financiación de hasta el 100% del importe de la compraventa. La mayoría de las hipotecas para el resto de inmuebles dan como máximo el 100% del precio de compra si exceder el 80 ó 90% del valor de tasación. Asimismo, los mayores plazos de amortización alcanzan los 35 ó 40 años.

En cuanto a la flexibilidad, lo ideal es poder elegir un periodo de carencia, durante el cual solo se pagan intereses, o negociar un aplazamiento de cuotas.

Las entidades financieras han aprendido las lecciones de la crisis y han endurecido los requisitos de solvencia. Exigen una vida laboral amplia, ingresos fijos que no superen el 35% del endeudamiento y tener algo de patrimonio. Pero el cliente debe estar atento a la letra pequeña y evitar suscribir cláusulas agresivas como las de suelo que impiden beneficiarse de las rebajas del euríbor.

Fuente: cincodias.com

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