Razones por las que el mercado inmobiliario tendrá problemas en los próximos 5 años (o más)

Marc Garrigasait (Presidente de Koala Capital Sicav, y Profesor de la Universidad de Pompeu Fabra de Barcelona), escribía hace unos días un artículo en cotizalia llamado “El mercado de la vivienda en España y las colas de 100 contra 1“, donde expone su oponión sobre la difícil situación que aún está por superar el mercado inmobiliario español durante al menos 5 años (o quizá 10)…

Transcribirmos los principales puntos por los que en su opinión, el sector de la vivienda en España aún le queda singladura por el desierto que pasar:

“Stock” de Viviendas y perfil de la Demanda

1. Se estima que en España, el ritmo anual de compraventas de vivienda es de unas 400.000. En 2006 esta cifra era cercana al 1.000.000 de viviendas año. La mitad de las compraventas son de segunda mano, por tanto, el nivel de compras de vivienda nueva es cercano a las 200.000. Pero aquí están incluidas las refinanciaciones/embargos/traspasos derivados de la situación actual. Supongamos que se compran entre 100.000 y 150.000 anuales. En 10 años se habrían comprado entre 1 y 1,5 millones de viviendas totales. Se estima que las viviendas a la venta en España podrían oscilar entre 1 millón y los 3 millones!!!!!

2. La construcción de viviendas nuevas en España, que, por ejemplo, en 2006 fue de 760.179 unidades, frente a las 216.580 en Alemania, 420.900 en Francia ó 231.583 en Reino Unido, ha disminuido hasta un ritmo estimado para 2010-2011 de algo más de 200.000 viviendas anuales, lo que incluso superaría a la demanda actual de viviendas nuevas. Por lo tanto, las compras de los próximos 10 años no sufragarían anualmente el stock de viviendas actuales en venta, con lo que o España tiene un crecimiento económico altísimo o, lo que es mas probable,  habrá que derribar muchas de las viviendas desocupadas. Pero es que encima, los gobernantes promueven la construcción de más viviendas de protección oficial, en lugar de reconvertir las actuales, lo que aumenta aun mas la oferta.

3. Pero además, posiblemente, las necesidades de la mayoría de familias españolas en materia de vivienda ya están cubiertas. En muy pocos países las familias tienen una segunda vivienda en propiedad y quizás en ningún país, la clase media tiene, incluso una tercera vivienda, como ya empezó a ocurrir en España hace unos 5 años.

Sistema financiero, inversión internacional, ajuste de precios

4. El mercado de financiación está seco. En primer lugar, porque prácticamente todas las operaciones de financiación suelen ser refinanciaciones de particulares y de empresas y especialmente promotores. De hecho, hay muy pocas peticiones de hipotecas nuevas por parte de compradores, y los bancos complican mucho la operación.

5. Desde 2003 las compras inmobiliarias de inversores internacionales en España no paran de descender.

6. La relación del precio de la vivienda y el de los alquileres continúa siendo muy elevada en España.

7. La relación precio de la vivienda en España con los ingresos familiares medios es aun hoy de las peores de la mayoría de países occidentales. Éste ha sido siempre el principal ratio que hay que fijarse para prever el futuro de los precios.

Finalmente, Marc Garrigasait cierra el artículo con la siguiente reflexión: “La foto actual del mercado de la vivienda en España es para mí como un local con cientos de colas en la que hay un solo comprador sentado al final de cada cola con al menos entre 50 y 100 vendedores de pisos o casas. Si eres quien vende, debes convencer en un minuto al comprador de por qué tu casa es mejor que las otras 50-100 en la relación calidad-precio. No todo es el precio, pero está claro que, como no bajes el precio, difícilmente este único comprador se fijará en tu vivienda”

¿Piensas que a España le quedan 5 años o más para que el ajuste del sector se realice?, ¿Crees que faltan o sobran motivos para que esto sea así?

Fuente: cotizalia.com

Share

2 Respuestas a “Razones por las que el mercado inmobiliario tendrá problemas en los próximos 5 años (o más)”

  1. Luis dice:

    Lo mejor es comprar una casa de pueblo. Más calidad de vida.

  2. Marga dice:

    El negocio de la construcción tiene un escollo más y muy importante: la desconfianza del comprador.
    ¿Cuanta gente ha invertido en viviendas que no se han acabado de construir o en urbanizaciones que no se han acabado de urbanizar?
    Algunos se han ido con “la pasta” sin que la legislación actual actue con celeridad y muchas familias humildes han perdido su dinero mientras ayuntamientos o legisladores miran hacia otro lado.
    Hay gente que puede comprar casa y no lo hace por evitar los problemas que pueden venir despues.

Deja un comentario